서울시가 재건축·재개발을 막아섰던 주요 요인인 '2종 7층' 높이 규제를 사실상 폐지하고 용적률도 상향 조정했다. 재개발·재건축의 사업성을 높여 민간의 자발적 참여를 유도하고, 주택 공급에 활력을 불어넣기 위해서다.

일각에서는 가장 큰 벽으로 지목됐던 7층 제한이 풀리면서 최고 25층 아파트까지 올릴 수 있게 되자 그동안 발목을 잡았던 공급 물량 확대에도 숨통이 트일 수 있게 됐다는 평가다.

정비업계에서는 사업성을 방해했던 큰 장애물 하나가 사라진 만큼 강북·서남권에 밀집한 노후 빌라촌에 재개발 추진 움직임도 탄력을 받을 것으로 기대하는 분위기다. 그동안 강서구 화곡동을 포함해 관악구 봉천동·성북구 정릉동·강동구 길동·중랑구 중화동 등 빌라 밀집지역에 2종 7층 규제에 묶인 탓이다.

22일 서울시에 따르면 2종 일반주거지역 중 7층 높이가 제한된 지역에서 지구단위계획을 수립해 아파트를 조성하거나 재개발·재건축 사업을 추진할 경우 최고 25층까지 건축할 수 있도록 하는 내용이 포함된 ‘서울시 지구단위계획 수립 기준’을 개정해 이날부터 시행한다.

대지 면적 대비 층별 건축면적 총합의 비율인 허용 용적률도 기존 190%에서 200%로 완화했다. 토지 규모는 한정적이지만 층수를 높여 더 많은 주택을 지을 수 있도록 했으며, 용도지역 변경 시 의무공공기여도 폐지했다.

이전까지는 ‘7층으로 제한된 2종 일반주거지역’에서 ‘2종 일반주거지역’으로 용도지역을 변경시 전체 용적률의 10% 이상을 임대주택이나 공공시설 등으로 의무적으로 공공기여해야 한다는 조건을 내걸었다.

이같은 조치는 재개발 특성상 주택 건설과 수도·전기 같은 기반 시설 설치 과정에서 막대한 비용이 든다는 것을 감안한 것이다. 주택 수를 늘려 분양 물량을 최대한 확보해야 하지만 층수 규제 탓에 분양 물량을 확보하기 어렵다는 점에서 규제를 완화한 것이다.

그동안 7층 규제에 막혀 재개발 추진에 난항을 겪었으나, 이번 조치를 계기로 서울 구도심의 저층 노후 주거지들은 이번 조치로 사업성이 확대될 것으로 기대하는 분위기다.

서울시 관계자는 “이번 규제 완화가 민간 개발을 통한 주택 공급에 물꼬를 트게 됐다”고 말했다.

7층 높이 제한은 지난 2000년 도입된 용도지역 규제이며, 전국에서 서울시가 유일하다. 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관 훼손을 막고자 만든 것이다.

2011년 국토해양부(현 국토교통부)가 주택 시장 활성화와 도심 개발을 위해 없앴으나 박원순 전 서울시장은 난개발을 막는다며 서울시 조례를 통해 규제를 되살렸다.

현재 서울시 전체 면적의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정됐다. 2종 주거지역 중 절반 이상이 층수 제한을 받는다.

앞서 오세훈 서울시장은 후보자 시절부터 2종 7층 규제 폐지를 공약으로 내걸었다. 재개발이 시급한 저층주거지 밀집 지역 다수가 규제에 묶여 사업 추진이 어려워졌다는 지적을 수용한 것이다.

서울시 정비사업 해제지역 388곳 가운데 160곳(약 41% 규모)가 2종 7층 지역을 포함하는 데 제한 조치에서 풀려나면서 다시 사업을 추진해볼 수 있는 명분이 생긴 셈이다.

정비업계 전문가들은 서울시가 성사시킨 지구단위계획의 취지만 놓고 보면 긍정적인 신호로 볼 수 있다고 입을 모은다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정비사업 촉진에 목적을 둔 규제 완화"라며 "긍정적인 부분이 더 크다. 정비사업이 더욱 필요한 노후·낙후지역은 아무래도 재건축보단 재개발이고, 주택 공급 확대 측면에서도 재개발이 더 효율적이기 때문"이라고 설명했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "재개발 사업이 이뤄지지 않은 것은 대부분 수익성인데, 층이 최대 3배 이상 늘어날 수 있어 사업 효율성이 높아질 것으로 보인다"며 "조합원 분담금이 줄어들어 재개발 참여 동력도 늘 것으로 전망된다"고 말했다.

일각에서는 2종 지역이 입지만 놓고 보면 대규모 단지가 조성되기 어려운 조건이므로 난개발 우려가 있으며, 이번 조치로 주택 공급이 획기적으로 늘어나기엔 제한적이라고 보는 시각도 나온다.

2종 일반주거지역에서는 건축 규제가 훨씬 까다로운 데다, 뉴타운 등 대규모 재개발 구역은 대부분 층수 규제가 없는 3종 주거 지역이기 때문이다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "강남엔 송파 일대에 소규모 빌라촌이 있지만 고급 주거지라 당장 큰 영향을 미치진 못할 것"이라며 "주거환경 개선이 필요한 강북과 강서 쪽 중저가 서민 주택, 뉴타운 해제 지역이 규제 완화의 수혜를 볼 것"이라고 내다봤다.

서울시는 규제는 완화하되 위원회 심의를 통해 부작용을 최소화하겠다는 입장이다.

한 관계자는 "높이나 경관 관리가 필요한 지역에서는 심의를 거쳐 입지별로 층고를 조정하는 식으로 난개발을 막을 수 있다"며 "규제 완화로 사업성은 높이면서 위원회 심의를 통해 공공성도 확보할 것"이라고 말했다.

ksy055@wikileaks-kr.org

김주경 기자 다른기사 보기

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