[현장에서] 막 오른 ‘한남2구역’ 쟁탈전…‘홍보 공영제’ 입찰 변수되나?
[현장에서] 막 오른 ‘한남2구역’ 쟁탈전…‘홍보 공영제’ 입찰 변수되나?
  • 임준혁 기자
  • 승인 2022.08.02 08:01
  • 수정 2022.08.02 14:50
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이달 3일 시공사 현장 설명회 개최...뚜껑은 열어봐야 알아
대우건설·롯데건설, 수주전 ‘적극’…삼성물산·포스코건설 ‘신중’
용적률 190%·일반 분양 비율 45%…역세권 입지·학군 우수
‘홍보공영제’ 놓고 조합·정비업계 이견...입찰 ‘악영향’ 주나?
한남2구역 재개발 사업지 일대 [사진=임준혁 기자]
한남2구역 재개발 사업지 일대 [사진=임준혁 기자]

올해 하반기 서울 재개발 ‘최대어’로 불리는 서울 용산구 한남2재정비촉진구역(이하 한남2구역)의 시공사 선정을 앞두고 정비업계를 중심으로 관측이 무수하다.

한남2구역의 시공사 선정을 놓고 업계의 전망은 분분하다. 그 중에서도 ‘2파전’ 또는 ‘3파전’이 될 것으로 보는 관측에 힘이 실린다. 수주전 참여를 확정지은 대우건설과 롯데건설의 2파전이냐 또는 조합 측에서 선호하는 삼성물산까지 합류한 3파전이 될 것이냐로 나뉘는 분위기다.

한남2구역에 이전부터 관심을 보이던 업체는 대우건설·롯데건설이며, 수주전에 가장 적극적으로 참여하고 있다. 대우건설과 롯데건설은 앞서 한남에 위치한 국내 최고급 단지인 한남더힐과 나인원한남을 각각 시공한 경험이 있다. 이 두 건설사는 고급주거지인 한남동의 입지를 고려해 각각 ‘써밋’과 ‘르엘’ 등 하이엔드 브랜드를 적용할 예정이다.

얼마 전까지만 해도 업계에서는 포스코건설까지 포함, 치열한 4파전 양상을 띌 것으로 전망했다. 하지만 당초 수주전 참여가 확실시돼 보였던 포스코건설 측은 아직 참전 여부에 대해 확답을 피하고 있다. 며칠 사이에 일찌감치 참여를 알린 대우건설, 롯데건설 등 경쟁사들보다 신중을 기하는 모양새가 역력하다.

포스코건설은 공식적으로도 참여 확정 여부에 대해 말을 아꼈다. 회사 관계자는 “관심을 갖고 검토하고 있는 단계”라며 “현장설명회까지 참석해보고 사업성 판단을 더 해본 뒤 입찰 여부를 결정할 것”이라고 밝혔다.

1일 도시정비 및 건설업계에 따르면 한남 2구역 주택재개발정비사업조합(이하 조합)은 시공사 선정을 위한 입찰공고를 최근 냈다. 오는 8월 3일 현장설명회를 열고 9월 23일 시공사 입찰을 마감할 예정이다. 최종 시공사 선정은 11월 초쯤 이뤄질 전망이다.

한남2구역은 용산구 보광동 273-3번지 일대 11만4580㎡ 부지에 아파트 31개 동, 1537가구를 새로 짓는 프로젝트다. 일반분양 비율이 45%에 달한다. 한강변은 아니지만 지하철 6호선 이태원역 3번 출구에서 도보로 10~15분 정도 소요된다. 버스로 환승하면 2정거장이면 도달 가능한 역세권이다. 여기에 용산구청, 순천향대 서울병원 등이 인접해 있으며 학군까지 고려하더라도 입지와 사업성이 높다고 평가되는 지역이다.

한남 2구역은 재개발지역으로서는 드물게 사업지 내 초등학교가 위치한 ‘초품아’ 입지로 주목받았다. 초품아란 ‘초등학교를 품은 아파트단지’의 약자다. 실제 재개발 구역 안에 보광초등학교가 위치해 있었다. 그러나 주민들 사이에서는 해당 초등학교가 이태원 인근에 거주하는 외국인 자녀들만 다니는 사실상 ‘외국인 학교’라는 푸념이 흘러나왔다.

“동네가 낙후되고 신규 인구 유입이 거의 전무합니다. 재개발이 되더라도 기존에 살던 원주민들은 고령인지라 초등학교에 보낼 자녀가 없을 것이고 외부인들도 지금처럼 재개발사업 홍보가 미미해서 초등학교 존재란 프리미엄을 제대로 누릴 수 있을지 걱정됩니다.” 한 공인중개사의 하소연이다.

그럼에도 공사비 입찰 예정 가격을 기존 3.3㎡당 770만원으로 올린 것은 사업성 측면에서 매력 요소란 평가다. 2년 전 시공사를 선정한 인근 한남 3구역 공사비(3.3㎡당 598만원)보다 200만원 가량 높다. 770만원이란 공사비는 서울 지역 정비사업에서 최고가로 알려지고 있다. 한남 2구역 도급액은 7900억원을 상회하며 총 사업 규모는 1조1500억원 수준에 육박하는 대형 단지다.

한남2구역 재개발 사업지 일대 [사진=임준혁 기자]
한남2구역 재개발 사업지 일대 [사진=임준혁 기자]

폭염이 유난히도 맹위를 떨쳤던 지난 달 28일 기자가 직접 찾은 한남 2구역 재개발 사업지 일대는 여느 재개발사업 단지와 마찬가지로 연식이 오래된 단독, 다세대 주택들이 자리하고 있었다. 무허가 건물들이 즐비했고, ‘과연 이런데서 사람이 어떻게 살았을까?’하는 의구심이 들 정도로 세월의 흔적이 고스란히 녹아있었다.

좁은 골목길이 거미줄처럼 얽히고설켜 차 한대 지나가기도 버거운 상태였고, 오르막길과 높은 계단이 많아 도보 이동도 수월치 않았다. 한 겨울에 폭설이라도 내리면 이 동네는 외출할 엄두도 내지 못할 것이란 생각이 들었다. 서울 내 ‘노른자위’ 입지가 이 정도니 나머지 서울의 재개발·재건축 대상 지역은 더 열악할 것이란 생각에 잠시 몸서리가 쳐졌다.

한남2구역 재개발사업은 용적률과 고도제한이란 두 가지 숙제를 같이 풀어야 한다는 주장이 제기됐다.

서울시는 과거 박원순 시장 재임 시절 남산 경관을 보호한다는 목적으로 한남동 등 주변 지역의 고도를 90m로 제한하고 있다. 이로 인해 다른 재개발 구역보다 고도가 상대적으로 높은 한남2구역의 경우 용적률 190%에 최고 14층까지만 건물을 지을 수 있다.

최근 신축 아파트의 층수가 30층 안팎에 이르는 점을 고려하면 절반에 불과한 중저층 아파트가 지어지는 셈이다.

정비업계 관계자는 “높이 제한이 풀리면 일반분양이 늘어나고 사업 수익성이 상향돼 건설사들의 참여가 활기를 띠게 될 것”이라고 전망했다.

그는 이어 “지난 달 오세훈 서울시장이 취임한 이후 아직 1개월 밖에 지나지 않은 상태다. 8월은 돼야 고도제한 완화 및 용적률 상승 등과 관련한 조합과 서울시 사이의 의논 작업과 건의사항 등 목소리를 내지 않을까 기대하고 있다”고 덧붙였다.

취재 결과 조합 측에서 바라는 용적률은 210~220%로 확인됐으며 이 경우 아파트 층수를 더 올린다기보다 개별 세대의 천장고를 높이는 쪽으로 검토가 이뤄지는 것으로 나타났다.

한편, 현재 한남 2구역에 관심을 가진 건설사가 진행하는 홍보 형태인 ‘홍보공영제’를 놓고 시공사 선정에까지 악영향을 줄 수 있다는 지적이 나와 주목된다.

한남 2구역 재개발 사업지 일대 [사진=임준혁 기자]
한남 2구역 재개발 사업지 일대 [사진=임준혁 기자]

홍보공영제란 조합이 마련한 합동설명회 등 공식적인 자리를 통해서만 건설사가 홍보활동을 할 수 있는 방식이다. 건설사가 수십명의 아웃소싱(OS) 요원(외부용역)을 투입해 조합원을 개별 접촉하고 현금·상품권, 식사 제공, 접대 제공 및 모델하우스 투어하는 행위를 금지하는 제도다. 지난 2002년 서울 강동 고덕지구 재건축사업장에서 처음 도입됐다.

이명화 한남2구역 재개발조합장은 “입찰공고를 낸 날 부터 홍보공영제를 운영하면서 불법홍보전을 금지하고 있다”며 “공정한 기준에 따라 조합원의 의사를 적극 반영한 업체를 시공사로 선정하게 될 것”이라고 말했다.

이어 “9월 입찰 마감 후 (관심을 보이는) 각 건설사에서 홍보관을 꾸려 여기서 조합원들에게 여러 내용을 전달하고 (조합원의) 의사를 반영하는 투명한 과정으로 이뤄질 것”이라고 강조했다.

이 같은 조합측의 주장에 지역 정비업계 및 일부 공인중개사들 사이에서는 조합이 홍보공영제를 너무 악용하고 있다고 주장한다.

​한남2구역 재개발 예정지에 위치한 상가. 현장설명회를 코 앞에 뒀지만 이를 홍보하거나 재개발 대상지에 등장하는 건설사의 홍보 현수막은 하나도 걸려 있지 않았다. [사진=임준혁 기자]한남 2구역 재개발 예정지에 위치한 상가. 현장설명회를 코 앞에 뒀지만 이를 홍보하거나 재개발 대상지에 등장하는 건설사의 홍보 현수막은 하나도 걸려 있지 않았다. [사진=임준혁 기자]
​한남2구역 재개발 예정지에 위치한 상가. 현장설명회를 코 앞에 뒀지만 이를 홍보하거나 재개발 대상지에 등장하는 건설사의 홍보 현수막은 하나도 걸려 있지 않았다. [사진=임준혁 기자]

한남 2구역에서 부동산 공인중개사사무소를 운영하는 A씨는 “건설사들이 조합원들에게 금품과 향응 등을 전달하는 폐해를 개선하기 위해 도입된 홍보공영제의 취지는 충분히 공감한다”면서도 “막말로 조합원들이 건설사로부터 홍보 문구가 들어간 휴대용 티슈, 물티슈 한 개 받는 것도 조합 집행부에서는 불법이라고 하고, 받은 만큼 공사비가 올라간다고 조합원들을 호도하고 있다”고 지적했다.

그는 이어 “(홍보공영제는) 어디까지나 권장 사항인데 조합 집행부에서 마치 강제성 있는 것처럼 잘못 해석하고 있다”며 “조합의 주장대로 1~3회 건설사 설명회가 있다고 치자. 여기에 모든 조합원이 다 참석하기는 현실적으로 어렵다. 그럼에도 조합에서는 설명회 한 두 번 하면 마치 홍보가 다 이뤄진다고 하며 건설사로 하여금 이를 무조건 수용하라고 한다”며 법 적용에 있어 융통성이 부족함을 꼬집기도 했다.

A씨는 조합이 계속 이런 방식으로 아무것도 모르는 조합원들을 현혹할 경우 관심도는 낮아지고 건설사들은 한남2구역 재개발사업에 흥미를 느끼지 못해 유찰될 가능성도 있다고 뼈 있는 말을 남겼다.

[위키리크스한국=임준혁 기자]

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