[2021 건설·부동산 결산下] 부동산 시장 '변곡점'…집값 멈춰섰지만 '대출 옥죄기' 발목
[2021 건설·부동산 결산下] 부동산 시장 '변곡점'…집값 멈춰섰지만 '대출 옥죄기' 발목
  • 김주경 기자
  • 승인 2021.12.31 08:15
  • 수정 2021.12.31 11:45
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[편집자주] 2021년 부동산 시장은 변곡점에 서 있다. 문재인 정부 내내 끊임없이 오른 수도권 아파트값은 대출 규제와 금리 인상 등 여파에 최근 상승세가 주춤해진 모습이다.  상반기에만 하더라도 매매·전세 시장이 동시에 치솟는 국면을 보인 가운데 중저가형 아파트, 경기·인천지역을 중심으로 상승세가 두드러졌다. 무주택 수요가 서울에서 이탈하며, 수도권 부동산 시장으로 집값 풍선효과가 나타난 것이다. 다만 하반기에는 금융당국의 대출규제와 기준금리 인상 등으로 상승세가 둔화세를 보이는 양상이다. <위키리크스 한국>은 올해 유독 뜨거웠던 부동산 이슈를 정리해봤다.

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지 전경. [출처=연합뉴스]
서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지 전경. [출처=연합뉴스]

◆ 주춤해진 집값 상승…2021 변곡점된 부동산 시장

2021년은 주택시장은 매수심리 확산과 공급부족이 맞물리며 집값과 전셋값 모두 각각 10% 이상 오르는 등 열기가 뜨거웠다. 최대폭 상승률만 놓고 보면 15년 만에 가장 높았다. 뒤늦게 정부가 올 하반기부터 규제보다는 공급확대로 정책 방향을 선회했지만 단기간에 성과를 내기엔 역부족인 상황이다.

다만 하반기에 들어서는 부동산 시장이 소강상태에 접어든 모습이다. 한국부동산원 발표에 따르면 올해 가파른 상승세를 보였던 아파트값은 10월 3주차 들어 상승폭이 줄더니 2달 연속 하락세를 기록했다. 이에 따라 주택 거래량이 크게 줄고 여신규제로 매수 적극성이 줄며 매매가격의 상승세 둔화와 거래 소강상태가 뚜렷해진 양상이다.

실제로 10월 이후에는 금융당국의 금리인상과 대출규제로 매수심리가 꺾이기도 했다. 지역별로는 이미 하락세에 접어든 지역도 나왔다.

집값 상승이 소강상태를 보이는 것은 최근 2년새 전국적으로 평균 20% 이상 치솟은 '상승 피로감'도 한 몫했다. 주택 매수를 기다리던 수요자 입장에서는 높아진 부동산 시장 불확실성에 당분간 관망세를 보일 가능성이 높다.

로또청약 열기(CG) [출처=연합뉴스]
로또청약 열기(CG) [출처=연합뉴스]

◆ 주택 공급 막히자 역대급으로 치열했던 '청약 전쟁'

2021년 수도권 분양시장은 그야말로 ‘청약대란’이었다고 해도 과언이 아니다. 서울 분양 물량이 '역대급'으로 줄어든 탓에 아파트 청약 문턱 넘기가 로또 당첨만큼 어렵다는 얘기도 심심찮게 들린다. 27일 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올해 서울 아파트 분양물량은 총 3275가구로 현 정부 출범 이후 역대 최저치를 기록했다. 지난 2010년 6334가구 대비 50% 수준에 그친다.

이 같은 신규 입주 물량 감소는 높은 청약 경쟁률로 이어지는 모습이다. 한국부동산원 청약 홈에 따르면 올해 전국 청약경쟁률은 18.8대 1, 특히 공급난이 계속되고 있는 서울은 164.4대 1에 달했다. 지난해(89.8대 1)보다 약 2배 수준이다. 가점이 낮은 수요자들이 몰리는 추첨 물량도 경쟁이 치열하다. 올해 서울과 경기지역 추첨 물량(1만879가구)에는 청약자 118만2732명이 몰렸다. 경쟁률 역시 108.7대 1를 넘어섰다.

아파트 청약이 어려워지자 수요자들은 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형생활주택으로 눈을 돌리는 모습이다.

부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 올해 들어 분양한 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 44.26대 1로 집계됐으며, 특히 경기 과천에 분양한 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 평균 1398대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 가운데 전용 84㎡T(테라스) 기타 지역 경쟁률은 5761대 1에 달했다.

생활형 숙박시설, 도시형 생활주택도 '청약전쟁'을 방불케 했다. 생활형 숙박시설 '마곡 롯데캐슬 르웨스트'는 평균 청약 경쟁률은 657대 1을 나타냈으며, 도시형 생활주택 '신길 AK 푸르지오' 역시 평균 경쟁률 44.6대 1을 보였다.

금융당국 가계대출과 전세대출 조이기에 나섰다. [출처=연합뉴스]
금융당국 가계대출과 전세대출 조이기에 나섰다. [출처=연합뉴스]

◆ 금융당국, 9월부터 대출 조이기에 나서…분양청약자‧전세난민 노심초사

지난 9월 이후 금융당국이 지시한 가계대출 관리 기조에 따라 시중은행을 중심으로 전세대출 규제를 강화하기 시작하면서 전세 실수요자들의 불안과 불만이 가중된 한해였다. 10월 금융당국이 '가계부채 관리 강화 방안'을 내놓으면서 금융권 대출시장이 얼어붙은 것이다.

금융당국은 지난해 가계대출이 급증하자 시중은행에 올해 가계대출 연간 증가율을 5∼6% 이내로 관리하라고 주문한 바 있다. 그러나 올해 역시 가계대출이 가파른 속도로 증가했으며, 상반기를 지나면서 정부가 권고한 증가율에 다다르는 은행들이 나오기 시작한 것이다.

일부 시중은행은 자체적인 총량 관리에 들어가며 주택담보대출 등 주택 관련 신규 대출을 아예 중단했으며, 나머지 은행들도 분양 아파트 잔금대출의 경우 현재 시세가 아닌 '분양가 또는 감정가액' 중 최저금액으로 변경하기도 했다.

예컨데 임차보증금이 4억원에서 6억원으로 2억원 오른 경우 그동안은 기존 전세자금 대출이 없는 세입자는 임차보증금의 80%인 4억8000만원까지 대출을 받을 수 있었으나 이제는 임차보증금 증액분인 최대 2억원까지만 받을 수 있게 된 것이다.

일부 시중은행은 자체적인 총량 관리에 들어가며 주택담보대출 등 주택 관련 신규 대출을 아예 중단했다. 분양 아파트 잔금대출의 경우 현재 시세가 아닌 '분양가 또는 감정가액' 중 최저금액으로 변경하기도 했다.

기준금리 인상으로 대출이자가 불어난 것도 부담이다. 올해 들어 시중은행의 대출금리는 1%p 안팎 뛰었다. 지난달 말 기준 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리은행)의 고정금리는 지난해 말 4.20%에서 5.19%로 훌쩍 뛰었다.

내년 상반기 역시 기준금리의 추가 인상이 유력하고 대출규제 강화로 부동산 유동자금이 줄어들 가능성이 커진 상황이다.

생애최초 특별공급 아파트 청약 (PG) [출처=연합뉴스]
생애최초 특별공급 아파트 청약 (PG) [출처=연합뉴스]

◆ 민간 주택청약 개편…'신혼부부·생애최초' 특공 물량 30% '추첨제' 선발

정부당국은  지난 11월 민간 주택청약에 대한 개편안을 발표했다. '신혼부부·생애최초' 민간 주택청약에 대한 특별공급 물량의 30%를 추첨제로 공급하는 내용이 핵심이다. 이에 따라 앞으로 공급되는 민간분양 물량 가운데 신혼부부와 생애최초 특별공급의 30%가 소득요건을 반영하는 방식이 아닌 추점제로 뽑게 된다. 쉽게 말해 민간에서 분양되는 신혼부부·생애최초 특공 물량의 70%는 기존 요건에 맞춰 우선 공급하고, 나머지 30%는 우선공급 탈락자와 완화된 요건에 부합는 청약자를 모아 함께 추첨하는 형태다. 

신청자격은 공공분양 사전청약과 동일하게 사전청약 공고일을 기준으로 선정한다. 다만 거주지역 우선공급은 현재 거주중이면 신청가능하다. 민간 사전청약에 당첨된 경우엔 당첨자 지위를 포기하지 않는 한 다른 공공·민간 사전청약이나 일반 청약을 신청할 수 없다.

이번 청약 개편은 청약신청자격이 안되거나, 신청은 되더라도 가점취득이 어려워 당첨가능성이 극히 낮은 사람들에게 기회를 제공했다는 점은 긍정적으로 평가하지만 혼부부·생애최초 특공 물량 가운데 추첨제 물량이 그리 많지는 않을 것으로 예상되면서 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 관측이 나온다.
[위키리크스한국=김주경 기자] 

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