[2022 전망] “DSR 규제 40%‧비과세 축소·대출 분할상환”…새해 바뀌는 ‘부동산 제도’는?

[편집자주] 2022년 새해를 맞아 부동산 제도에 큰 변화가 예상된다. 내 집 장만에 영향을 주는 만큼 주택 구매력이 움츠러들 것으로 전망되는 등 파급 효과가 상당할 것으로 점쳐진다. 지난해(2021년)에는 세금 및 청약을 중심으로 대대적인 개편이 이뤄졌다면 새해부터는 차주단위 DSR 2·3단계가 본격적으로 시행되며, 대출 분할 상환을 유도하는 등 가계부채 정상화에 방점을 둘 것으로 보인다.

◆ 1월부터 개인별 DSR 40% 적용…실소유주 '주택 구매력' 대폭 감소

새해 부동산 시장의 가장 중요한 이슈는 '대출 규제 강화'다. 당장 1월부터 개인별 총 대출액이 2억 원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 쉽게 말하면 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 규제 40%가 적용된다. 이렇게 되면 실소유주가 될 가능성이 높았던 무주택자를 중심으로 주택 구매력이 감소할 가능성이 높다.

이번 조치는 금융당국의 가계부채 총량관리 계획의 일환이다. DSR는 차주(개인)가 연 소득 대비 상환해야 할 원리금 비율이다. 소득 수준 별로 대출 한도를 제한하겠다는 것이다.내 집 마련을 하려는 실수요자 입장에서는 올해보다 자금 확보에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 특히 내년 7월부터는 해당 기준이 2억 원에서 1억 원으로 강화된다는 점을 유의해야 한다.

제2금융권 역시 DSR 적용기준이 기존 60%에서 50%로 낮아진다. DSR 규제 비율이 낮아질수록 대출 한도는 줄어든다는 의미다.

만야 DSR 10%포인트 하향되면 연 소득 5,000만 원인 고객은 대출한도(만기 5년·금리 연4%)가 기존 1억3000만 원에서 1억1000만 원으로 약 2000만원 축소된다. 소득에 따라 대출가능금액인 최소 1000만원~최대 5000만 원까지 대출 한도가 줄어든다.

게다가 DSR 계산 시 적용하는 대출만기가 기존에는 최대만기를 적용한 반면 지금부터는 '평균만기'를 적용한다.

신용대출은 DSR 산정 시, 7년을 적용하던 방식에서 5년 적용으로 바뀌게 되며, 10년간 적용됐던 비주택담보대출은 8년으로 축소된다. DSR 계산 시, 대출만기가 단축되면 대출받는 과정에서 대출가능 금액이 줄어들게 된다.

◆ 양도세 '비과세 혜택' 대폭 축소…수도권 부수토지·12억 이상 상가겸용주택 대상

세제 혜택도 축소된다. 특히 수도권 도시지역을 중심으로 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 대폭 줄어들게 된다.

종전에는 1가구 1주택의 경우 부수토지의 범위가 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 그러나 올해 양도분부터는 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 녹지지역은 5배까지만 비과세 혜택이 적용된다. 이에 따라 비과세 적용 배율을 초과한 토지는 주택 부수토지가 아닌 비사업용 토지로 규정하니 양도소득세 계산 시 주의가 요구된다.

아울러 작년까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정해 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됐지만 2022년부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 단, 12억 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.

아울러 새해 양도분부터는 9억원을 초가한 상가겸용주택은 주택 부분만 양도세 비과세 혜택이 주어지며, 80% 장기보유 특별공제된다. 다만 9억원 이하 상가겸용주택은 현행 제도대로 유지된다.

◆ 시중은행 ‘대출 분할상환’ 요구 확대…가계 부담 불가피

당장 1월부터 시중 은행을 중심으로 전세대출 및 주택담보대출에 대한 분할상환도 확대된다. 이에 따라 주택담보대출 분할상환 목표치를 80%로 상향 조정된다. 개인별 주담대 분할상환 목표가 지난해(2021년)에는 기준 73.8%를 적용했으나 올해부터 80%로 오른다.

전세·신용대출 역시 분할상환을 유도할 가능성이 유력하다. 정부는 분할상환 비중을 늘린 우수 금융사에 주택신용보증기금에 내야 하는 출연료를 낮춰주거나 정책모기지 배정을 우대하는 방식을 제시할 예정이다.

분할상환은 매달 대출이자와 함께 일정 비율의 원금도 함께 갚아나가는 방식을 말한다. 금융당국 내지 시중은행 입장에서는 대출 기간 동안 이자만 납부하는 방식보다는 만기에 원금 전체를 상환하는 일시상환보다는 분할상환을 통한 대출총량을 줄이는 것이 훨씬 더 유리하다.

이렇게 되면 대출 상환이 부담스러운 세입자들이 기존 전세를 반전세나 월세로 전환할 가능성이 높다. 대출로 집을 사거나 전세를 구하려는 개인들은 매달 지불해야 하는 이자와 원금이 늘어나는 만큼 자금계획 수립 시 참고해야 한다.

◆ 올해부터 조합원 입주권 '양도소득세 비과세' 요건 정비·'정비사업 범위' 확대

조합원입주권을 양도하려면 다른 주택이나 조합원입주권 뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않아야만 양도소득세 비과세 적용이 가능하다. 다만 시행일 이전에 취득한 분양권은 제외된다. 아울러 조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업을 추가했다. 시행 이후 취득한 조합원입주권부터 적용하며, 시행 전에 취득한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

◆1월 중순부터 ‘외국인 임대사업자’ 관리 강화

편법이나 불법으로 부동산 임대사업 하는 외국인에 대한 관리가 강화된다. 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하려면 신고서 및 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다.

제출하는 신고서에는 외국인등록번호, 국적과 함께 체류자격과 체류기간 등을 기재해야 한다. 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 적합한 체류자격을 갖췄는지를 등록 신청 단계에서부터 확인하려는 차원이다.

◆ 상반기 내 ‘무주택 청년’ 대상 무이자 대출과 월세 지원

2022년 상반기 중으로 본인 소득이 중위소득 60% 이하, 가구 소득이 중위소득 100% 이하인 만 19∼34세 청년을 대상으로 1년간 월 최대 20만원씩 월세를 지원한다. 쉽게 말해 월세 지원을 받는 데도 불구하고 자기가 부담해야 할 월세가 남아있는 청년에게 최대 20만원까지 무이자 대출을 지원한다. 20만원 초과분에 대해서는 연 1.0% 수준으로 대출을 지원해 청년들의 월세 부담을 낮출 방침이다.

◆ 7월부터 실소유주 대상 ‘주택 대출’ 지역건보료 대상 제외

7월부터 지역가입자 건강보험료를 산정할 때 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외된다. 2021년 기준 13만7220원에서 8만8450원으로 36%(4만8770원) 낮아진다.

◆ 올해 홈네트워크 보안강화 차원 안정적인 운영 개선안 마련

사물인터넷(IoT) 융합 기술 및 홈네트워크 설치가 늘어나면서 홈네트워크를 통해 발생할 수 있는 보안사고를 사전에 예방하고 네트워크망을 안정적으로 운용할 수 있도록 관련 규정을 마련된다. 홈네트워크 설비를 설치한 후에는 설비의 유지 내지 관리 매뉴얼을 관리주체나 입주자대표회의에 제공해야 한다. 홈네트워크장비는 보안성 확보를 위해 데이터 기밀성, 데이터 무결성, 인증, 접근통제, 전송데이터 보안 5가지의 보안요구사항을 충족해야 한다. 이 규정 시행 이후 주택건설사업계획승인을 신청하는 경우부터 적용한다.

[위키리크스한국=김주경 기자]

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