[K&J 법률칼럼] 부동산 구매시 발생하는 기괴한 '사해행위취소소송' 알고 대비하자

2021년 부동산의 가치가 급격하게 상승하면서 아파트 매도 매수의 붐이 이루어지게 되었습니다. 당장 영끌이라도 해서 아파트를 매수해야 하는 마지막 타임이 될 수 있다는 조바심이 강했고, 부동산 시장에도 그러한 시그널이 강했습니다. 그런데 아파트 등 부동산의 거래에 있어 아파트를 매수하는 과정 부동산 중개사무소에서는 공인중개사법에 의해 물건에 대한 법적 리스크를 확인하고 설명해줘야 할 고지의무가 있습니다. 하지만 그 고지의무 역시 매도인의 채권이 대표적인 공적자료인 부동산등기부에 의해 확인되지 않는 이상 실체적 채권 채무관계를 확인할 수도 없는 노릇입니다.

그렇기 때문에 아파트를 매수한 매수자는 부동산중개사무소의 중개에 의해 정상적인 거래라고 판단하고 매수하였지만, 매수 이후 신용보증기금 등의 구상권 추심 행위 등으로 인해 사해행위취소소송을 당하는 경우가 왕왕 있습니다.

사해행위취소소송이라는 개념이 일반인들에게는 생소할 수도 있어 저희 법률사무소에 찾는 의뢰인들께서도 억울함을 호소하면서 공공기관으로부터 본인들께서 잘못한 것이 없이 소송을 당하여 대응할 수 밖에 없는 상황에 대해 황당해합니다.

먼저 사해행위취소소송의 근거는 민법상 강학적으로는 채권자취소권이라고 규정되어 있고, 실무에서 사해행위취소소송이라고 합니다. 쉽게 표현하자면 채권자들 중 특정 채권자에게만 변제를 하거나 채무를 면탈하기 위해 자신의 유일한 재산을 특수관계인 등에게 증여, 변제 등을 하는 경우 채권자가 수익자 또는 전득자를 상대로 해당 법률행위의 취소를 구하는 소송입니다.

대체적으로 본 사해행위취소소송은 채무자가 이해관계인과 공모하여 자신의 유일한 재산이라고 할 수 있는 부동산이나 예금 등을 처분하여 재산을 은닉하는 경우에 발생하는 소송이기 때문에 세금적인 차원에서 우리의 영원한 채권자라고 할 수 있는 세무서나 채무를 보증해주고 대신 변제하여 준 신용보증기금 등에서 소송을 나름의 매뉴얼을 가지고 기계적으로 진행하고 있습니다.

사해해행위 소송에서의 쟁점은 크게 채무자가 처분한 재산을 제외한 무자력일 것, 채무자의 책임재산을 감소시키는 사해행위가 있을 것 등이 필요합니다. 이에 대해 전득자나 수익자는 당연히 선의의 제3자임을 주장 입증해야 하고, 사실상 입증책임이 전득자나 수익자에게 있기 때문에 채무자의 유일한 재산 처분행위가 이해관계인과의 은폐를 위한 허위 처분이 아닌 실제적인 선의의 제3자로서 매입했음을 충분하게 입증해야만 소송에서 벗어날 수 있습니다.

실제로 의뢰인 중에서는 사해행위에 대해 본인이 직접 대응하시다가 쟁점에 대한 대응을 하지 못해 1심에서 패소한 후, 법적 조언과 변호인의 도움을 받아 사해행위 소송에서의 쟁점에 대한 적절한 주장과 입증으로 다행이도 아파트를 지켜낸 적이 있습니다. 아파트 가격이 급등하다보니 이제는 수십억원에 달하는 아파트를 영끌해서 구매했음에도 부동산 등기부에 드러나지 않은 체납된 세금이라던지 채무자의 채권자들이 위 소송을 들어오기 때문에 실제로 매수하면서 제공받았던 이전등기 관련 서류 및 매매대금 입금 자료 등을 수집하고 보관해 놓아야 합니다.

또한, 아파트 등 부동산의 매도 매수인끼리 다운 계약을 하여 시세보다 낮은 거래를 하여 시세에 따른 매매대금 지급이 되지 않은 경우에 본 소송이 걸리게 된다면, 재판부에게 매매 당시 특정한 사유로 인해 다운 계약을 했다는 점에 대해 높은 정도의 입증이 필요하게 됩니다.

사해행위소송은 단순하게 채무자의 진술이나 제3자의 진술만으로 전득자 혹은 수익자의 선의성을 쉽게 인정하지 않고 있고, 객관적이고 납득할만한 증거자료로서 판단하고 있기 때문에 보다 전문적인 지식과 전략으로 접근해야 할 필요성이 있습니다. 실무에서 증인으로 신청하여 수익자의 선의를 입증하려고 시도를 하지만 법원에서는 잘 인정되지 않는 이유도 마찬가지입니다.

또, 실무적으로 세무서나 신용보증기금 등의 채권자들은 내부 변호사 등 법적 지식을 갖추고 있기 때문에 본안 이전에 아파트 등 부동산에 대해 처분금지가처분을 걸어 놓고 본안 소송을 시작하기 때문에 어떤 이유에서 갑자기 법원으로부터 가처분 통지문을 받고 부동산등기부에 가처분의 기입이 되면 사해행위소송이 걸린다고 판단하고 미리 본안 소송에 대해 대비를 해야 합니다.

아파트 등을 매입하고 법원으로부터 가처분이나 가압류 등이 아파트에 걸린다면 어떤 소송이 걸릴지를 예측하여 소송에 대비한다면, 아파트 등 부동산을 지켜낼 수 있을 것입니다.

[K&J 법률사무소 김현식 변호사]

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