[재개발MAP] 공사비 높이자 요동치는 '신흥1구역'…공사단가 인상 ‘신호탄’ 될까?
[재개발MAP] 공사비 높이자 요동치는 '신흥1구역'…공사단가 인상 ‘신호탄’ 될까?
  • 김주경 기자
  • 승인 2022.07.06 15:00
  • 수정 2022.07.06 16:30
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신흥1구역 재개발조합, 3.3㎡당 공사비 단가 ‘495만원→510만원’ 상향
‘본입찰’ 내달 18일 진행…GS건설·DL이앤씨·코오롱글로벌 제일건설 ‘눈독’
GS건설, 신흥1구역 수주 위한 적극적인 움직임…“수주 환경 개선됐다 판단”
원자재값 인상 여파…사업지연 우려 ‘재개발 사업장’ 공사비 단가 인상
공사비 갈등으로 사업 미뤄진 ‘둔촌주공 사태’도 한몫…분위기 180도 전환
경기도 성남시 ‘신흥1구역’ 조감도. [사진=성남시청]
경기도 성남시 ‘신흥1구역’ 조감도. [사진=성남시청]

공사비 갈등으로 시공사 선정에 난항을 겪었던 경기도 성남 신흥1구역이 3.3㎡(이하 평)당 공사비를 495만원에서 510만원으로 상향하자 대형건설사와 중견건설사 모두 눈독 들이는 등 물밑 경쟁이 분주한 것으로 알려졌다. 신흥1구역은 8월 18일까지 본입찰을 진행해 시공사 선정에 나설 계획이다.  그동안 공사비 인상에 난색을 표하던 조합이 공사비 인상을 일부 수용하는 등 정비사업 조합의 분위기가 180도 바뀐 것이다. 이는 전세계적인 인플레이션으로 인해 건설 원자잿값이 상승한 데다 시공사와 조합 간의 공사비 갈등으로 인해 사업이 불투명해진 둔촌주공 사태를 최대한 빗겨가기 위한 행보와 무관치 않다. 

22일 정비업계에 따르면 최근 열린 2차 현장설명회에 GS건설, DL이앤씨, 코오롱글로벌, 제일건설 등 4곳의 건설사들이 참석한 것으로 알려졌다. 본입찰은 오는 8월 18일이다. 다만 현장설명회에 참석한 건설사들 모두 본입찰에 참여할지는 지금으로선 예측이 어려운 상황이다. 다만 성남 구도심을 탈바꿈하는 공공재개발사업이라는 상징성을 가진 만큼 수주전에 뛰어들 가치가 높다고 보고 있다.

신흥1구역 주민대표회의 한 관계자는 “GS건설을 포함해 DL이앤씨 등 총 4개 건설사가 현장설명회에 참석했다”며 “조합원들 입장에서는 건설사들이 좋은 조건을 제시하도록 경쟁입찰을 통해 시공사를 선정하기를 원하고 있다“고 말했다.

신흥1구역에 가장 적극적인 곳은 GS건설이다.

GS건설 관계자는 “이번에 현장설명회에 참석한 것은 수주 환경이 어느 정도 개선됐다고 판단했다”면서 “최종 입찰 여부는 내부 검토과정 등을 거쳐 본입찰 전에 결정할 것”이라고 말했다.

4월까지만 해도 당초 입찰 불가 결정을 내렸던 GS건설이 입장을 바꾼 것은 공사비 인상과 분양가 관련 제도 변경 등 수주 조건이 비교적 나아졌다는 판단했다는 것이 건설업계 중론이다.

경기도 성남시 ‘신흥1구역’ 전경. [사진=성남시청]
경기도 성남시 ‘신흥1구역’ 전경. [사진=성남시청]

당초 신흥1구역은 올해 1월 시공사 선정 입찰 공고를 내고 지난 4월 26일~27일 1차 현장설명회를 열었으나 건설사는 한 군데도 참여하지 않았다.

신흥1구역 수주에 관심이 컸던 건설사들이 현장설명회 참석을 거부한 것은 신흥1구역이 제시한 공사비 단가가 너무 낮은 탓이다. 당시 신흥1구역이 제시한 공사비는 평당 495만원 수준으로 알려졌다. 전체 공사비의 30%를 차지하는 원자재 가격 급등과 인건비 상승 등을 고려할 때 공사 단가를 맞추지 못한다고 판단한 것이다. 최근 건설사들은 경기도권 평균 수준 공사비를 놓고 평당 500만원 초반대 수준을 요구하는 것으로 알려졌다.

해당 사업은 한국토지주택공사(LH)가 시행 대행을 맡아 추진하는 공공참여형 재개발이다. 앞서 신흥1구역은 올해 1월 시공사 선정 입찰 공고를 냈지만 공사비를 3.3㎡(평)당 495만 원으로 제시하면서 현장 설명회에 참석한 시공사가 단 한 곳도 없었다. 원자재 가격 폭등 등을 감안하면 해당 가격으로는 공사가 어렵다는 판단에 따른 것이다.

신흥1구역 재개발 조합은 원자재 값이 치솟은 현실을 반영해 입찰 공고 조건을 바꿔서 공사비를 ‘평당 510만원 이하’로 제시한 것이다.

이처럼 신흥1구역 재개발 사업이 물꼬가 트인 가운데 공사비 인상이 수도권 정비사업에 속도내는 신호탄이 될 지도 관심을 모은다.

앞서 정부는 지난 21일 제1차 부동산관계장관회의에서 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표하며 분양가를 정하는 기초 항목인 '기본형 건축비'에 원자재값 인상분을 반영하기로 했으며, 조정항목에서 PHC파일·동관 대신 기본형 건축비 가운데 가장 단가가 높은 창호유리, 강화마루, 알루미늄 거푸집 등은 단가 인상된 부분을 우선 적용하기로 했다.

아울러 또 꼭 단일품목이 15% 이상 상승하지 않더라도, 비중이 높은 레미콘, 철근의 상승률 합이 15% 이상이거나, 나머지 창호유리, 강화마루, 알루미늄 거푸집의 상승률 합이 30% 이상이면 정기고시 이후 3개월이 지나지 않았더라도 비정기 조정 고시를 추진하기로 했다.

이렇게 되면 자재값 급등분이 공사비에 반영될 수 있는 길이 열리면서 자재값 급등 등에 따른 공사비 인상과 관련해 정비사업주체와 시공사간 갈등이 생길 가능성이 다소 줄어든다는 평가가 나왔다.

신흥1구역 토지이용계획도. [사진=성남시청]
신흥1구역 토지이용계획도. [사진=성남시청]

최근 신흥1구역 역시 공사비 인상을 일부 수용한 것은 원자재값 급등 및 둔촌주공사태와 같은 갈등은 빗겨가기 위해서다.

실제로 주요 건설자재인 시멘트와 철근 가격은 각각 지난해 2월 1톤 당 6만2000원에서 지난 4월 9만800원으로 46.5% 상승했으며, 철근 가격 역시 1톤 당 69만원에서 올해 5월 119만원으로 72.5% 치솟는 등 대부분의 자잿값이 급등했다. 공사비 인상에 회의적이었던 조합도 공사비 인상을 고려하고 있는 것이다.

공사비 갈등의 최정점에 선 둔춘주공 사태도 무관치 않다. 둔춘주공 재건축 사업은 공사비 인상에 대한 조합과 시공사의 극한 갈등으로 끝내 사업 추진이 불투명해지자 일부 재정비사업 조합들은 사업이 지연되는 것보다 공사비 조금이라도 올려주는 게 더 큰 이득이라는 것이 정비업계 시각이다.

한 정비업계 관계자는 “둔촌주공의 사태로 인해서 조합 내부에서는 갈등의 불씨를 만들어 사업이 지연되기보다는 일부 공사비라도 인상해서 예정대로 사업을 추진하는 것이 더 효율적이라는 분위기가 형성되고 있다”고 말했다.

익명을 원한 대형건설사 관계자는 “시공사 선정하는 과정에서 공사비 단가는 중요한 요소”라면서 “조합원들 입장에서는 공사비를 비교적 낮게 책정해 공사를 진행하면 그만큼 조합원 분담금을 적게 낼 수 있어 공사비를 낮게 책정해 공사를 진행하는 경우가 많았다 ”면서 “그러나 건설사들이 이번 둔촌주공사태를 겪으면서 원자잿값 급등으로 거둬들일 수 있는 이윤이 감소하거나 손해 보는 공사를 할 바에야 아예 공사를 하지 않겠다는 분위기가 형성되고 있는 만큼 앞으로 공사비 단가 인상은 불가피한 상황”이라고 전망했다. 
 [위키리크스한국=김주경 기자]

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