[2023 전망] “세제 혜택 늘리고 규제 풀어 분위기 띄운다”…계묘년, 달라지는 부동산 제도

재건축 안전진단 개선…노후 아파트 재건축 기대
양도소득세 이월과세 적용 기간 ‘5년 → 10년’ 확대
2억원 한도 폐지 등 주담대 완화…중소 추첨제 신설

2023년 계묘년 새해가 밝았다. 윤석열 정부가 출범한 이후 1년 째 되는 해인 데다, 올해는 정부당국이 지난해보다 속도감 있는 부동산 규제 완화를 약속한 만큼 무주택자 내지는 실수요자를 공략해 내놓은 부동산 정책들이 다수다. 이 중에는 주택을 갈아탈 기회를 수요자를 위해 세금 혜택을 늘리거나 무주택자를 위한 대출 규제를 완화한 것이다. 이는 지난해부터 가파르게 상승한 금리 인상 여파와도 무관치 않다. 부동산 시장이 급변하고 있는 만큼 정부도 지난해부터 이어져 왔던 경착륙을 막기 위한 차원으로 풀이된다. 이에 따라 기존 주택 보유자 혹은 주택 취득 예정인 사람들은 달라지는 제도를 꼼꼼하게 체크해둬야 한다. 새해에 바뀌는 내용을 숙지하지 않는다면 청약 시장 틈새를 낚아챌 수 있는 좋은 기회를 잃을 수도 있어서다. 특히 올해 부동산 제도는 어떻게 시행되느냐에 따라 시장 전반에 가해질 영향도 클 것으로 전망된다. -편집자주-

◇ 양도소득세, 이월과세 적용기간 ‘5년→10년’ 확대

한편, 양도소득세의 이월과세 적용 기간이 기존 5년에서 10년으로 확대된다. 증여자가 주택 등을 증여하고, 이를 수증자가 양도하는 과정에서 증여세와 양도세를 줄이는 절세 방법이 많이 사용돼왔는데, 이를 방지해 세금 확보를 하기 위해 해당 제도가 만들어졌다. 기존에는 증여 후 5년 이내에 양도하게 되면 양도차익까지 계산해 과세했지만, 이제 그 기간이 10년으로 늘어나 양도소득세 부담이 더욱 커질 전망이다.

이에 따라 배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 후 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다.

◇ 구조안전성 비율 30% 낮추고 ‘안전진단제도’ 개선

재건축 안전진단 제도도 개선된다. 정부는 최근 구조안전성 비율을 기존 50%에서 30%로 완화했으며, 주거환경 점수, 설비 노후도 비율을 30%로 높이는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 판정 기준 문턱도 낮췄다 ‘조건부재건축’이 가능한 점수를‘45~55점 이하’로 조정해 45점 이하이면 바로 재건축 추진이 가능해지도록 한 것이다. ‘조건부재건축’ 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)도 지자체의 요청이 있는 경우로 규정해 실시하기로 했다. 해당 조치는 1월 중 시행이 예정돼 향후 노후 아파트 재건축 사업에 관심이 쏠린다. 이미 재건축이 추진 중인 대치동 은마아파트, 청량리 미주아파트 등의 사업 등은 물론이고 노원구 상계주공아파트, 양천구 신시가지아파트 등의 재건축 추진에도 긍정적 영향을 미칠 전망이다.

◇ 부동산 취득세 과세 표준 기준치 ‘실거래가’로 전환

부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 바뀐다. 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔으나 1월1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.

증여로 부동산을 취득할 경우 발생하는 취득세의 경우에도 산출방식이 바뀐다. 그동안 과세표준이 시가보다 상대적으로 낮은 '시가표준액'(개별공시가격 등)을 적용했으나, 2023년 증여분부터는 '시가인정액'으로 취득가액이 매겨진다.

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

◇ 종부세 공제금액 ‘상향’ 조정 …2주택자 중과 적용 기준 삭제

6월부터는 종합부동산세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향 조정되고, 1세대 1주택자의 기본공제금액은 11억원에서 12억원으로 상향되면서 세금 부담이 줄어든다. 또한, 조정지역 2주택자 보유자에 대한 중과세율 적용이 폐지돼 2주택자는 지역을 불문하고 기본세율을 적용받는다.

덧붙여 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상의 다주택자는 현행 최고세율 6%에서 소폭 낮아진 5%의 중과세율을 적용받게 되고, 부동산 취득 시 신고가액과 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용받던 제도도 1월부터는 실거래가 과세표준으로 바뀐다.

◇ 주택담보대출 완화 …15억 초과 아파트 2억 대출한도 폐지

주택담보대출도 완화될 예정이다. 현재 규제지역 내 15억원을 초과하는 주택을 대상으로 2억원 대출한도가 폐지되고, 주택담보대출 채무 조정이 확대돼 6억원 이하의 주택은 최대 3년간 유예된다. 또 연 4%의 금리로 9억원 이하 주택에 최대 5억원까지 대출이 가능한 특례보금자리론 대출은 1년간 한시적으로 운영한다.

청약 부분에서는 무순위 청약 거주지역 요건이 폐지돼 특정 시‧군 거주자 여부를 확인하던 기존과 달리 무주택자면 누구나 청약에 참여 가능하도록 대상 자격이 완화된다. 이에 더해 예비당첨자 수 500% 확대, 기존 60일이던 예비당첨자 명단 파기 시점도 180일로 늘었다. 또한, 투기과열지구 내 전용면적 85㎡ 이하의 중소형면적 추첨제가 신설된다. 기존 가점제 방식에서 벗어나 60㎡ 이하의 주택에는 60%의 추첨제, 60~85㎡의 주택에는 30%의 추첨제가 적용된다.

◇ 월세 세액 ‘최대 15%’ 공제 확대…2023 연말정산분부터 적용

월세 세액공제가 확대된다. 무주택자들과 청년들의 서민들의 주거비 부담 완화하고자 15%까지 상향 조정된다. 이에 따라 2023년 연말정산 분부터 총 급여 5500만원 이하(종합소득금액 4500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 조정된다.

근로소득 총 급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)자는 기존 10%에서 12%로 상향된다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아진다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

임대차 부분에서도 급여 5500만원 이하 소득자들의 월세 세액공제율을 기존 12%에서 17%로, 급여 5500만원 이상 7000만원 이하 소득자들의 월세 세액공제율은 기존 10%에서 15%로 늘려 국민들의 주거비 부담을 줄인다. 더불어 작년 6월 1일부터 1년간 한시적으로 운영되던 주택임대차 신고제도의 계도기간이 내년 6월 1일까지 연장됐는데, 계도기간 종료 이후 기한 내 신고하지 않는다면 100만원 이하의 과태료가 부과된다.

◇ 청년 맞춤형 전세자금 보증 한도 확대…‘1억원→2억원’ 상향

그동안 ‘영끌’ 등으로 힘겹게 집을 구해왔던 청년층 대상의 제도도 개선된다. 한국주택금융공사가 만 34세, 연 소득 7000만원 이하의 무주택 청년들을 대상으로 운영해오던 청년 맞춤형 전세대출의 전세자금 보증 한도가 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다. 이로써 청년층의 주거비 부담도 줄어들 전망이다. 이와 함께 미혼청년 특별공급제도가 도입돼 주택 소유 경험이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월 평균소득 140% 이하, 순 자산 2억6000만원 이하의 청년층들이 혜택을 받을 수 있다. 그러나 부모의 소득이 상위 10%에 해당될 경우 청약 자격이 제한될 수 있다.

[위키리크스한국=김민석 기자]

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