[건설 FOCUS] 재건축 ‘안전진단’ 문턱 낮췄지만…몸 사리는 대형건설사, 왜?

5일부터 재건축 안전진단 기준 완화…구조안전성 비율 50% → 30%
서울 노원 상계·양천 신시가지 등 노후 아파트 재건축 기대감 높아
대형건설사, ‘재개발 입찰’ 보수적…부동산PF 사태 ‘자금 경색’ 우려
건설업계 관계자 “노후 아파트 안전 진단 지켜본 이후 사업성 판단“

이달 5일부터 재건축 안전진단 규제가 완화되면서 노원구, 양천구 등 노후아파트가 많은 지역의 기대가 모이고 있다. 그러나 재건축 사업에 선뜻 나서는 건설사가 없어 사업자 선정에 난항을 겪고 있다.

지난달 정부는 ‘재건축 안전진단 합리화방안’에서 안전진단 시 구조안전성 점수의 비율을 낮추는 내용을 골자로 규제 완화 방침을 발표했고, 그 후속 조치로 이달 5일부터 ‘주택 재건축 안전진단 기준’과 ‘도시·주거환경 정비계획 수립지침’이 개정 시행될 예정이다.

‘주택 재건축 안전진단 기준’의 세부 내용을 살펴보면, 안전진단 평가항목의 구조안전성 비율을 50%에서 30%로 낮추면서 주거환경과 설비노후도의 비율을 각각 30%로 상향 조정하고, 조건부 재건축범위도 조정했다. 기존 평가점수 30~55점의 경우 조건부재건축 판정을 받았지만, 45~55점으로 조건부재건축 범위를 변경하고 45점 이하는 즉시 재건축을 받도록 판정범위를 조정했다. 이로써 재건축 진행이 더욱 수월해질 것으로 관측된다.

박용선 국토교통부 주택정비과장은 “이번 안전진단 제도 개선으로 재건축 사업을 가로막았던 규제가 합리화될 수 있을 것”이라며, “재건축 부담금 합리화 등 재건축 시장 정상화를 위해 이미 발의된 법률 개정안도 조속히 처리되도록 국회와 적극적인 협의를 하겠다.”고 밝혔다.

이에 따라 서울 노원구 ‘상계주공3단지’나 양천구 ‘신시가지아파트’ 등 노후 아파트 단지는 재건축 가능성이 커졌다. 실제로 노원 상계주공3단지는 지난달 26일 ‘상계주공3단지아파트 재건축 판정을 위한 정밀안전진단 용역’을 발주해 이달 3일 입찰을 마무리했고, 4일 개찰을 진행했다. 지난해에는 정밀안전진단을 철회했으나 안전진단 요건이 완화된 만큼, 이전보다 통과 가능성이 커져 안전진단에 착수한 것으로 보인다. 양천구 신시가지아파트 9단지, 11단지는 기존 안전성 비율이 적용된 안전진단에서는 통과하지 못했지만, 개정된 비율이 적용될 경우 통과가 가능해 재건축 추진 논의가 활발해질 전망이다.

그러나 건설사들이 최근 금리 인상이나 부동산 경기 불황으로 인한 분양 성적 저조로 자금난을 겪고 있고, 최근 원자재 가격까지 상승하는 한편 이미 착공에 돌입한 현장에서도 공사비 증액을 요구하고 있어 자금 압박이 더욱 심화된 상황에서 섣불리 공사 수주에 나설 수 없는 실정이다.

이런 상황은 수도권뿐 아니라 지방에서도 마찬가지다. 울산에서 지상 29층, 공동주택 55개동, 4080가구를 조성하는 ‘울산 중구 B04구역 재개발사업’은 총공사비만 1조2000억원에 달할 정도로 규모가 큰 사업이다. 원래대로라면 삼성물산, 현대건설 등 건설업계에서 1,2위를 다투는 기업들이 너도나도 관심을 보였으나, 결국 참여를 포기하면서 입찰이 무산된 것이다.

또한, 공동주택 1877가구와 부대복리시설 등을 마련하는 총공사비 6000억원 규모의 ‘부산 괴정7구역 재개발사업’도 SK에코플랜트와 현대건설이 컨소시엄을 구성해 단독 응찰에 그쳐 끝내 ‘수의계약’으로 진행될 전망이다.

이러한 분위기로 인해 일반적으로 경쟁 입찰 방식으로 선정돼 왔던 시공사는 특정 건설사가 단독으로 입찰에 응하는 수의계약 방식으로 선정되는 경우가 늘었다. ‘서초 방배 신동아’는 몇 차례 유찰을 거쳐 최근 포스코건설이 우선협상대상자로 선정됐고, 작년 8월부터 유찰을 거듭하던 ‘강북 5구역 재개발사업’도 2차례에 걸쳐 단독 응찰한 DL이앤씨가 우선협상대상자로 선정돼 이후 총회를 통해 시공사로 최종 결정될 예정이다.

울산 중구 B04구역 주택재개발 조감도. [사진=B04 재개발 정비사업조합]

건설업계 한 관계자는 “지금 상황은 부동산PF로 인한 자금에 굉장히 민감한 시국인 만큼 사업 수주에 신중할 수밖에 없다. 특히 서울이나 경기도 같은 수도권은 사업성이 비교적 괜찮아서 재개발 사업을 수주해도 공사비 지급이 그나마 여유롭고, 건설사 측에서도 대금을 지급받지 못한 경우 거의 전무해서 걱정 없다. 그러나 지방에서는 아무래도 수도권보다 사업성이 낮기 때문에 전국에서 재건축 사업이 힘든 와중에도 지방이 더 어렵다.”며 재건축 사업 수주에 나서기 어려운 이유와 지방 사업의 어려움을 토로했다.

또 다른 건설사 관계자도 “재건축 안전진단 요건이 완화됐다고 해도, 작년부터 이어지는 건설업계 불황 탓에 회사도 힘든 상황이다. 더구나 완화 과정도 꽤 긴 기간을 두고 이뤄지는 만큼, 재건축 희망 단지들의 안전진단 통과 추이를 지켜보면서 사업 논의를 진행할 예정이다.”고 덧붙였다.

[위키리크스한국=김민석 기자]

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