정부가 이르면 상반기 부동산 PF 제도 발표를 예고한 가운데 증권업계에서는 안도감이 흘러나온다. 당초 시행사의 자기자본을 기존 10%에서 20%로 일시에 상향시키는 방안이 유력했던 것과 달리 점진적 상향을 검토하는 것으로 선회하면서다. 기존 방안보다 부동산 시장이 안정화할 가능성이 높아졌다는 분위기다.

22일 금융권에 따르면 정부는 이르면 오는 4월에 부동산 PF 제도 개선을 위한 방안을 발표할 계획이다. 지난해 12월 정부는 부동산 PF 관리 방안에 대한 연구용역을 발주한 바 있다. 시행사의 자기자본이 낮았다는 점에 착안해 상향을 추진하려는 취지다. 이에 따라 시행사의 자기자본 요건이 10%에서 20%로 상향될 게 유력하다는 관측이 제기됐다.

최근에는 분위기가 바뀐 모습이다. 영세 규모의 시행사가 대부분인 상황에서 자기자본 요건을 일시에 높이면 부동산 시장의 공급량이 감소될 수 있기 때문이다. 최근 정부가 부동산 공급량 확대를 기조로 내세우는 것과는 상반될 수 있는 행보다.

자기자본 비율을 10%에서 2024년 15%, 2025년 20%, 2026년 25% 등으로 점진적으로 높이는 방식이 검토중인 것으로 알려졌다.

정부가 부동산 PF 제도 개선에 착수한 것은 구조적 특성에 기인한다. 부동산 PF는 신용을 담보로 삼는 다른 대출과 달리 사업계획을 담보로 대출이 이뤄진다. 시행사는 적은 자본으로 사업을 추진하고 나머지 자본은 금융회사들이 대출로 공급해 주는 구조다.

금융회사들은 대출에 따른 원리금을 확보할 수 있다. 부동산 호황기를 맞아 PF 사업이 금융권에서 우후죽순 확대된 배경이다.

문제는 부동산 불황기가 불어닥치면 부작용이 크다는 점이다. 실제 최근 건설 비용이 상승하고 고금리 지속으로 부동산 가격이 하락한 여파로 대다수의 부동산 PF 사업장에서 부실 위험이 높아졌다. 부동산 시장에서 확대된 부실은 건설업계에 전이됐다.

태영건설이 대표적이다. 시행사의 영세한 자본을 뒷받침하기 위해 태영건설이 채무보증한 규모가 임계점을 넘어간 끝에 워크아웃 절차에 돌입했다.

부동산 PF 개편안은 증권업계에서도 주목받고 있다. 증권사들이 부동산 호황기 때 부동산 PF를 통해 수익을 올려왔기 때문이다. 부동산 PF 시장의 행보는 증권업계의 수익성에 영향을 미칠 수 있다. 시장 위축으로 부동산 PF 규모가 줄어들면 IB 부문에서 얻을 수 있는 수익이 줄어든다.

한 증권사 관계자는 “시행사들이 자기자본을 충분히 투입하지 않고 PF 대출을 추진하려는 관행은 개선될 필요가 있지만 자기자본을 20%로 급격하게 적용하는 것은 과하다는 분위기였다”며 “최종적인 규제 수준에 대한 의견은 천차만별이지만 자기자본비율을 조금씩 높이는 것에 대해서는 시장의 안정성 측면에서 어느 정도 공감대가 형성되고 있다”고 전했다.

다른 증권사 관계자는 “시행사가 부동산 PF의 전반적인 과정을 진행하다 보니 연착륙이 중요한 과제였다”고 말했다.

전문가 사이에서도 긍정적인 의견이 나온다.

자본시장연구원 이석훈 선임연구위원은 “(시행사의) 자기자본이 높아지면 (부동산 PF) 사업의 리스크를 휠씬 줄일 수 있는 만큼 중장기적으로 상향이 올바른 방향”이라며 “자기자본을 급격히 높이면 공급이 줄어들 수 있는 점을 감안할 때 정부가 정책방향을 바꾸는 게 타당해 보인다”고 말했다.

[위키리크스한국=강정욱 기자]

koljjang@wikileaks-kr.org

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