#. 전남 A아파트에서는 최근 시청 앞에서 집회를 갖고 분양가 인하를 촉구하는 움직임이 거세다. A아파트 공동대책위원회에 따르면 2020년 11월 분양한 B아파트는 84㎡(32평형) 기준 최저 2억원 중반대에 분양된 반면, 같은 위치인 데도 바로 옆아파트인 A아파트는 아파트 값이 폭등한 이후 감정평가가 이뤄졌다는 이유로 층수에 따라 3억원~3억5000만원의 분양가가 책정됐다. A아파트 입주민들은 바로 옆 단지인 B아파트가 분양한 이후 불과 8개월 만에 감정평가액이 높아졌다는 이유로 최저 4280만원에서 최고 6000만원이나 인상된 금액으로 A아파트 분양가를 지급해야 하는 것은 형평성에 어긋난다고 주장한다. A아파트를 시공한 건설사들이 거둬들일 수익도 상당하다. 84㎡ 기준 A아파트 1세대 당 총 건축비는 1억 3000만원대 수준으로 알려져 있는데 1200세대라고 가정하면 1세대당 2억원씩 무려 2400억원이라는 엄청난 이익을 거두는 셈이다.

최근 집값 급등으로 전월세 구하기가 어려워지자 공공지원 민간임대 주택이 주목받고 있다. 전국 곳곳에서는 서민들에게 공급된 임대아파트 분양전환가가 일반 분양아파트보다 더 비싸게 책정되는 등 기이한 현상이 벌어지고 있다. 실제로 수도권 곳곳에서는 분양가 산정 기준인 주변 아파트 시세가 폭등하면서 2년 전만 해도 2억 원 대 초중반에 불과했던 시세가 최대 8억 원까지 치솟았다. 입주 당시 냈던 6000~7000만원의 보증금을 제외한다 쳐도 내야 할 분양가는 최소 5억원에 이르는 셈이다.

일각에서는 집없는 서민들에게 내 집 마련의 기회를 제공해주겠다며 도입한 공공지원 민간임대 아파트가 실상은 민간 건설사의 배만 불린 것으로 나타나 논란이 일고 있다. 건설사들이 8~10년 간 임대한 이후 일반분양으로 전환하는 과정에서 분양전환가를 인근 일반분양보다 비싸게 책정해 실수요자인 서민들에게 내 집 장만의 기회를 박탈하는 등 실상 ‘무늬만 임대’라는 비난을 피하기 어려워 보인다.

지난 2018년에 도입된 공공지원 민간임대 주택사업은 박근혜 정부 시절 뉴스테이(기업형 임대주택)가 전신이다. 민간건설사의 참여를 독려해 기업형 임대주택을 보급한 것으로 주거지원 계층에 대한 지원 등 공공성을 강화한 것이 특징이다.

초기 임대료가 주변 시세의 90~95% 수준이며 최대 10년까지 거주할 수 있다는 점이 특징이다. 청약통장 및 주택 유무와 상관없이 만 19세 이상이면 청약이 가능하며, 임차권 양도(전매)도 가능하다. 무주택청약자 입장에서는 정부가 공급하는 공공임대주택과 달리 청약통장이 필요 없다는 점과 임대료 상승률이 5% 이내로 제한된다는 점도 일부에게는 매력적인 요소다. 

기업형 임대주택이 도입된 초창기에는 잡음이 끊이지 않았다. 공공이 조성한 택지를 비교적 싼 가격에 우선 공급해준 데다가 용적률 등 건축규제 완화, 주택도시기금 등 금융지원, 취득세·양도세·법인세 등 세제 감면 등 혜택을 몰아주면서.‘대기업 특혜’라는 비판이 불거진 것이다.

반면 민간 건설사들의 입장에서는 이득이다. 임대 아파트를 공급하면 청약 규제를 빗겨날 수 있는 데다가 사업성 측면에서도 규제가 심해진 일반분양보다 훨씬 더 유리하기 때문이다.

건설사 입장에서는 주택도시보증공사(이하 HUG)로부터 분양가 심사를 받아야 하는 일반분양과 달리 공공지원 민간임대로 아파트를 공급하면 분양가 심사를 피할 수 있다는 점에서 부담이 덜하다. 사업자(건설사)가 원하는 액수의 보증금을 책정할 수 있는 데다가 분양전환 희망자에게는 별도로 매매예약금 등의 추가금까지도 받을 수 있다는 점도 외면할 수 없는 요소다.

실제로 박근혜 정부가 설계한 뉴스테이 사업(기업형 임대저택)에 참여한 민간 건설사들이 출자금 대비 거둬들인 현재 추정이익은 4조8000억여원 규모다. 민간 건설사에 돌아가는 초기 투자액 6400억원 대비 7.5배에 달하는 것으로 추산됐다. 아울러 배당이익 역시 무려 15배 이상 실현한 것으로 나타났다.

주택도시보증공사(HUG)가 김윤덕 의원실(전북 전주시갑·더불어민주당)에 제출한 뉴스테이 초기 3곳 사업장 자료를 2021년 9월 주변시세 기준으로 분석한 결과에 따르면 총 782억원을 출자한 4개의 민간 건설사가 출자금 대비 평균 15배, 승인 당시 설계한 배당이익보다는 평균 5배 이상인 1조1509억원 규모의 배당이익을 받은 것으로 드러났다. 2021년 9월 시세기준으로 이미 4817억원 규모의 배당을 확보한 것으로 예측됐다. 이는 출자금 대비 무려 21배, 승인 당시 추정 배당이익 대비 8.8배이상의 규모다.

뉴스테이 사업에 참여한 건설사 별로 살펴보면 DL이앤씨의 경우 7445억원 수익을 거뒀다. 3개 사업장(대림아크로텔 천안두정, 이편한세상 테라스위례, 이편한세상 도화)에서 3개 사업장 모두 공공 배당 조항이 없어 초과이익 100%라는 큰 이익을 실현할 수 있었던 것으로 풀이된다.

그밖에 대우건설(동탄행복마을푸르지오) 4817억원, 금성백조주택(김포한강예미지) 4444억원, 한화건설 4242억원(인천 서창 한화꿈에그린, 수원 권선 한화꿈에그린), GS건설(동탄레이크자이) 3265억원, HDC현대산업개발(동탄호수공원아이파크) 2602억원, SK에코플랜트(구,SK건설) 2402억원(신동탄에스케이뷰3차), 현대건설(힐스테이트호매실) 2398억원 등 대형 건설사들 위주로 수익이 쏠린 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “건설사 입장에서는 지금처럼 일반분양에 나설 경우 시세와 차이가 현격한 분양가상한제 등 엄격한 규제가 적용되는 데다가 부동산 가격이 꾸준히 오를 가능성이 유력한 시점에서 임대 이후 분양하 면 좀 더 높은 시세차익을 거둘 가능성이 충분하다”고 설명했다.

서진형 대한부동산​학회장(경인여대 경영학과 교수) 역시 “예전에는 민간임대에 대한 선호도가 높지 않았지만 최근 주택 공급이 부족해지면서 민간임대의 인기가 높아지는 분위기”라고 설명했다. 

다만 임차인들의 입장에서는 지출해야 할 재정적 부담이 너무 크다는 점이 한계로 지목된다.

일각에서는 임대보증금이 너무 높다는 불만도 여기저기서 터져나온다. 715가구 규모인 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘(전용면적 84㎡로 구성)은​ 장기일반민간임대주택으로 10년간 거주가 가능하다. 임대보증금은 층수에 따라 8억 5000만~8억 9000만원대, 월 임대료는 100만원 수준으로 책정됐다. 임차인 입장에서는 9억 원 가까운 보증금을 낸 뒤 10년간 월세 100만원을 매달 꼬박꼬박 내야 하는 셈이다.

8년 거주 후 분양전환이 가능한 신광교 제일풍경채의 경우도 마찬가지다. 이곳은 입주 전까지 2번의 임차권 명의변경이 가능한데 올해 초 기준 임차권에 약 5억원의 프리미엄(피·웃돈)이 붙은 것으로 알려져 있다.

인천에서도 비슷한 분위기가 감지된다. ‘인천 더샵 부평 센트럴시티’ 전용면적 59㎡ 타입의 경우 보증금 1억4500만원에 월임대료 39만3750원 수준이다. 인근 시세가 보증금 7000만원에 월세 67만원 수준인 것과 비교하면 결코 저렴하다고 볼 수 없다.

김성달 경실련 정책국 국장은 “건설사들이 국민들의 주거 안정 기여를 위해 도입한 공공지원 민간임대를 헛점을 노리고악용해 주택도시기금을 함께 지원받으며, 폭리를 취하기 위한 수단으로 악용하고 있다”며 “더 심각한 것은 건설사들이 새롭게 조성되는 신도시 내 공공택지를 통한 이익을 노리고 참여하는 사례가 늘고 있는 만큼 정부가 적극적으로 개입해 하루 빨리 제도를 개선해야 한다”고 지적했다.

실제로 건설사나 임대사업자들이 입주자의 우선 분양전환이 불발될 때 집을 제3자에게 매각할 수 있다는 허점을 노리고 이를 악용하는 사례가 빈번해지는 추세다. 주택을 공급한 건설사들이 직접나서 입주자의 자격을 박탈한 것도 모자라 인근 아파트 가격 시세 기준으로 매각가를 책정하자 임차인들이 분노한 것이다.

수도권 공공임대주택에 거주하는 한 아파트 입주자 대표자는 “민간건설사들이 건설원가는 쏙 빼고 그냥 감정평가 즉 쉽게 말해 인근 아파트 시세대로 분양가를 받겠다고 으름장을 놓는 상황에서 임차인들은 또다시 다른 곳에 집을 구해야 하는 상황에 놓여있다”면서 “정부 역시 표심 노리고 서민들을 위해 공공임대주택을 보급해 내 집 마련 해주겠다고 약속해놓고 결국은 장사하는 꼴만 연출했다”며 실망감을 표했다.

LH가 도입한 10년 공공임대주택과 민간건설사가 운영하는 공공지원 민간임대주택이 책정하는 분양전환가 산정방식이 모호하다는 점도 논란이 되고 있다. LH는 분양가 산정을 아파트 시세인 ‘감정평가액’을 적용하는 반면 민간건설사들은 시행규칙에 의거해 분양전환가를 ‘감정평가금액 이하’로 정하고 있다. 민간건설사 입장에서는 어찌됐던 간에 분양가 산정을 감정평가액을 초과할 수 없다는 상한선만 지키면 되는 상황이다.

분양전환 가격이 공급원가와 감정평가액의 평균 가격으로 낮다 보니 임대사업자 입장에선 분양전환보다는 제3자 매각이 훨씬 이득이라는 점을 노린 것이다.

이에 여당에서는 공공지원 민간임대주택의 고분양가 논란과 관련해 공공임대 아파트의 분양전환 제도를 전면 개선하는 법이 발의됐다.김회재 의원(전남 여수을·더불어민주당)은 분양전환가격 산정 방식을 개선하는 내용을 담은 '공공주택 특별법 일부개정법률안' 2건을 대표발의했다고 밝혔다.

김회재 의원은 “재개발 사업 때 임대주택을 지정하는 대가로 용적률 상향 등의 인센티브를 조합에 주기도 한다”면서 “사실상 공공재인 임대주택을 싸게 사들여서 일반분양으로 비싸게 되판다면 과도하다고 판단되는 수익을 일부 환수하는 방향으로 심사제도를 마련할 필요가 있다”고 강조했다.

[위키리크스한국=김주경 기자]

ksy055@wikileaks-kr.org

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