대전역세권 개발, 착공 2년 연기…‘레고렌드 사태’로 PF조성 신중
코레일 “역세권 개발 완료시 대전지역 동서 균형발전 촉진할 것”
대전시 “대전역, 지역경제 허브 조성…주변 인프라 확충 노력 중”
올해 착공 예정이었던 대전역세권 복합개발사업이 2025년 하반기에 착공이 될 전망이다.
대전역세권 일원 재정비촉진사업은 대전광역시 동구 정동과 소제동 일대 재정비촉진지구 92만3065㎡ 부지에 주거 및 상업·업무·문화·컨벤션 시설 건립과 도로, 공원 등 기반시설을 정비하는 도시개발사업이다.
코레일은 지난 2020년 7월 ‘대전역세권 개발사업’의 우선협상자로 ㈜한화건설 컨소시엄, 차순위협상자로 HDC현대산업개발 컨소시엄을 선정했다.
한화 건설부문(이하 한화건설)은 사업 주관사다. 이와 함께 한화역사, 한화에스테이트 등 한화그룹 계열사와 계룡건설 등 지역건설사 및 하나금융그룹과 컨소시엄을 맺고 공모에 참여한 것이다.
한화계룡 컨소시엄의 사업계획서에 따르면 9000억원 규모의 이 사업은 ‘도시의 공간, 시간, 문화를 연결한다’는 컨셉을 내세웠다.
소통형 커뮤니티 광장, 원도심 재생을 주도할 초고층 랜드마크 주거타워, 국제회의와 관광수요를 고려한 프리미엄 비즈니스 호텔, 문화거점 조성을 위한 뮤지엄, 컨벤션센터 등 복합문화시설과 함께 상생협력 판매시설 등을 조성할 계획이다.
자금 조달 계획은?
대전역세권 개발 사업의 기존 착공 목표는 2023년착공이었지으나 2년 정도 착공이 연기됐다. 바로 자금 조달의 벽에 부딪힌 것이다.
한화계룡 컨소시엄에서 투자를 집행하는 하나금융은 한화건설의 또다른 대형 복합개발인 서울역 북부역세권과 잠실 스포츠 마이스(MICE) 복합공간 조성에 대한 출자도 담당하고 있다.
‘레고렌드 사태’ 이후로 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장이 얼어붙은 상황이고 대규모 도시개발사업 등 중장기 프로젝트에 아무래도 신중할 수 밖에 없는 분위기다. 리스크 관리 강화로 부동산 PF 신용공여 규모도 줄어들어 자금 출자에 대한 계획을 조심스럽게 세우고 있어 자금 조달이 계획보다 지연된 상황이다.
한화건설은 지난 2021년 최대 1600억원을 회사채로 발행할 계획을 세웠는데 이 조달 자금으로 서울역 북부역세권과 대전역세권 개발PFV에 친환경 건축물과 하수처리장을 만들고 신분당선 용산~강남 노선의 철도에 투자할 것이라고 밝혔지만 1조원에 달하는 사업비용을 회사채로만 조달하기에는 한계가 있다.
이에 한화건설 관계자는 “내년 하반기 쯤 돼야 구체적인 자금 조달 계획이 세워진다”고 전했다.
역세권 개발로 낙후된 원도심 활성화
한화건설은 대전역 철도 노선을 기준으로 좌우로 나눠진 도시 축을 복원시키기 위해 중앙로부터 대전역, 광장과 역사공원까지 이어지는 연계 동선과 오픈 스카이라인을 계획했다. 대전역 대합실에서 사업부지를 관통해 환승센터 부지까지 연결되는 공중보행통로도 조성될 계획이다.
또한, 최고 69층 규모의 ‘포레나’ 브랜드 아파트가 건립될 예정이다. 한화건설 관계자는 “호텔과 오피스, 컨벤션 시설을 포함한 다양한 문화시설도 들어서게 되며 개발이 완료되면 대전 원도심이 ‘신 경제 중심지’로 탈바꿈하는 중요한 계기가 될 것”이라고 내다봤다.
대전역세권 개발 사업은 지난 2008년부터 세번의 유찰 끝에 코레일과 대전시가 민자 유치의 걸림돌이 되었던 사업성 보완을 위해 개선 방안을 마련하자 12년만인 2020년에 한화계룡 컨소시엄이 사업시행자로 선정됐다.
대상부지 범위를 축소해 사업성을 높이고, 사업방식도 매각과 임대 혼용으로 변경했다. 주거비율과 용적률을 상향하고, 공공기여 부담을 완화해 사업 참여 여건을 개선했다.
코레일에 따르면 사업부지로 활용하기 어려운 대전역 증축영역 등을 사업범위에서 제외하고, 환승센터부지는 사유지 토지비를 부담하는 방식으로 변경했다. 환승센터는 대전시와 한국철도가 공동 개발하되, 민간사업자도 상업복합부지와 통합 개발을 제안할 수 있도록 조정했다.
주거시설 비율은 25% 미만에서 주거건축한계선(46%) 준수를 원칙으로 하되 최대 50% 미만으로 완화하고 용적률은 700% 이하에서 1100% 이하로 상향했다.
코레일 관계자는 “역세권 개발이 완료되면 철도 이용객 편의가 높아지는 것은 물론, 낙후된 원도심이 활성화되고 대전 지역 동서 균형발전을 촉진할 것으로 기대를 모은다”고 전했다.
우리나라 교통의 중심지이자 지역경제 허브로 재탄생할 대전역세권 개발 사업 지원을 위해 대전시는 역세권 내 열악한 기반시설 확충을 위해 2010년부터 2382억원의 투자계획을 수립해 도로 및 공원 등 기반시설 조성사업에 지속적으로 노력을 기울이고 있다.
교통여건 개선을 위한 신안동길과 삼가로 왕복 4차로의 도로 공사를 완료했다. 또, 원도심에 부족한 주민들의 휴식 및 힐링공간 마련을 위해 신안2역사공원과 소제중앙공원을 조성 중이다.
대전시는 상업 및 업무, 주거 등 다양한 기능을 갖춘 복합2구역 개발사업과 연계해, 대전역 북측에는 2025년 준공을 목표로 주거복지와 도시재생을 결합시킨 쪽방촌 공공주택 건립과 대전역세권지구의 혁신도시에 교통, 지식산업 등 공공기관 유치도 추진할 계획이다.
또한, 대전역세권은 ‘도심융합특구’로 지정돼 판교 제2테크노밸리와 같이 도심에 기업과 인재가 모일 수 있도록 고밀도 혁신공간이 조성된다. 역세권구역은 지식산업의 허브와 철도산업 클러스터 등 지역특화 산업을 전국으로 확산시킬 ‘혁신확산 존’으로 구성할 예정이다.
한화건설은 지난 2019년부터 4년간 총 7조2600억원 규모의 공모형 복합개발사업을 수주하며 이 분야에서 최고 수준의 경쟁력을 보유하고 있다는 평가를 받고 있다. 또한, 수원 마이스 복합단지 개발사업을 포함하면 9조원을 넘어선다.
‘강북의 코엑스’로 조성될 서울역 북부역세권, 잠실 마이스 단지, 수서역 환승센터 복합개발사업을 포함해 서울역 민자역사, 청량리 민자역사 등을 건설하며 개발 노하우가 축적되었을 뿐만 아니라 한화역사, 한화호텔앤드리조트, 한화갤러리아 등 역사 운영에 최적화된 계열사들이 있다는 것이 주된 전략이다.
한화건설 관계자는 “대규모 복합개발사업은 통상적으로 건설사, 재무적 투자자, 운영사, 설계사 등이 컨소시엄을 이뤄 진행하는 만큼 다수의 사업주체 및 고객의 니즈를 반영할 수 있는 개발 역량이 필수적”이라면서 “한화건설이 이 분야에서 지속적이고 차별화된 성과를 내고 있는 이유”라고 강조했다.
[위키리크스한국=안준용 기자]
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