강북구 번동·미아동·성북구 장위동 일대 10년 넘게 재개발 지연
2024년에는 재건축·재개발 관련 각종 규제완화로 낙후됐거나 오랫동안 도시정비를 기다린 지역들의 ‘재건축 시계’가 빨라질 전망이다.
올해 4월에는 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법)의 효력이 생겨 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시에서 안전진단 면제 등을 받아 30년 된 아파트 단지도 재건축에 들어갈 수 있게 된다. 경기도 일대 신도시 외에도 서울의 재건축 예정지들도 규제 완화를 기다리고 있는 모습이다.
3월에 ‘재건축초과이익환수에 대한 법률’ 개정안이 시행되면 전국 재건축 부담금 부과 단지는 111곳에서 67곳으로 줄어든다. 초과이익 부담금 면제 기준은 3000만원에서 8000만원으로 높아지고 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 완화된다.
또한, ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률안’도 국회 본회의 통과를 앞두고 있어 도시의 성장 거점을 조성하거나 주택을 신속하게 공급할 목적으로 역세권 등의 지역이 ‘도심 복합개발 혁신지구’로 지정될 예정이라 역세권재개발 사업도 속도가 붙을 전망이다.
아울러, 윤석열 대통령이 지난해 중랑구 모아타운 방문시 언급했던 ‘재건축 기준 원점 재검토’, 이른바 ‘스피드 재건축’으로 인해 재건축 기준이 더욱 더 완화될 예정이다. 윤 대통령 취임 이후 지난해 초 안전진단 관련 규제가 완화된 적 있으나 노후 아파트에 대해서 안전진단 없이도 재건축 사업에 포함시킬 수 있는 방안이 추진되고 있어 안전진단에 걸려 몇 년씩 지지부진하던 예정 단지들이 재개발에 물꼬를 틀 것으로 보인다.
노후 건출물 90%대인 강북구 번동 일대
우선, 서울 지역에서 낙후된 건축물들이 많아 재개발이 시급한 ‘북서울권’에서는 속속 재개발 사업이 확정되거나 진행되고 있다. ‘북서울권’은 강북구·노원구·도봉구·성북구를 말한다. ‘북서울권’에서 대표적인 재개발 지역은 강북구 번동과 미아동, 성북구 장위동 일대 등이다.
북서울꿈의숲이 있는 번동에서는 현재 11곳이 넘는 재건축 사업이 진행되고 있는데 그 중 3곳은 모아타운이다. 이번에 신속통합기획이 확정된 441-3일대는 반지하 등 노후주택 비율이 높고, 오패산 자락의 급경사지로 눈과 비로 인한 안전사고 위험 등 주거환경이 열악한 곳이다.
이에 서울시는 노후화된 저층주거지가 오패산 자락의 풍부한 자연환경을 품은 쾌적한 주거단지로 탈바꿈시킬 계획이다. 최고 29층 규모의 950세대 공동주택으로 재탄생한다.
서울시 관계자는 “대상지는 노후 건축물(90.7%) 및 반지하주택(약 71%) 비율이 높은 주거환경이 열악한 지역임에도, 2013년 정비예정구역이 해제되는 등 개발이 잠정 중단된 바 있다”면서 “또한 오패산터널이 관통하며 산자락에 위치한 급경사 지형이라 안전사고의 위험성과 보행시 불편함이 컸다”고 설명했다.
기획 내용에 따르면, 이 일대는 ‘도심 속 공원을 품은 쾌적한 주거단지 조성’을 목표로, 오패산과 연계되는 단지내 입체공원 등 쾌적한 주거환경 조성, 구릉지 순응형 계획으로 옹벽없는 단지 조성 및 보행환경 개선, 주변을 고려한 통경축 계획 등 오패산으로 열린 경관 창출, 사업실현성을 고려한 용도지역 상향 등 도시계획 유연화 등 4가지 계획원칙을 담았다.
서울시 관계자는 “이번 기획을 통해 개발에서 소외되었던 노후저층주거지가 입체공원을 품은 숲세권의 쾌적한 주거단지로 거듭날 수 있도록 원활하게 사업이 추진되길 기대한다”고 밝혔다.
14년간 사업이 정체된 강북구 미아4-1구역
다음으로는, 사업성 부족, 주민 갈등 등으로 인해 2009년 정비구역으로 지정된 이후 14년 동안 사업이 정체된 미아 4-1구역이다.
강북구 미아동은 가파른 지형이 많으며 현재 크고 작은 재개발 사업이 21곳이나 진행되고 있다. 그 중 미아 4-1구역은 노후 건축물이 84%에 달하지만 2026년 동북선 개통으로 인해 교통이 편리해지고 많은 잠재력이 깃든 지역이다.
지난달 28일 ‘미아4-1 주택재건축사업’에 대한 정비계획 및 정비구역 지정 변경·경관심의(안)을 수정가결을 통해 미아 4-1구역은 최고 22층 규모의 1000세대 내외가 공급될 예정이다. 이는 기존 정비계획의 740가구 대비 260여 세대 내외가 늘어나게 된 것이다.
서울시 관계자는 “미아4-1구역은 경전철과 같은 대중교통과 북서울꿈의숲과 같은 자연환경을 모두 누릴 수 있는 단지”라고 평가했다.
미아 4-1구역 단지 배치는 북서울꿈의 숲으로 열려있는 트임 축을 형성했고 텐트형의 다양한 높이 및 디자인을 적용하여 주변에 조화로운 스카이라인을 형성하도록 하는 등 북서울꿈의숲 인근에 위치한 입지 특성을 고려하여 신통기획 가이드 라인에 따라 다양한 공간적 변화를 담았다.
종교시설 빼고 재개발 들어가는 성북구 장위10구역
미아 4-1구역과 인근에 있으면서 비슷한 시간만큼 사업이 정체된 성북구 장위 10구역도 촉진계획 변경안이 통과되면서 탄력이 붙을 전망이다.
장위 10구역은 2008년 정비구역으로 지정됐고 2017년 관리처분인가까지 받았지만, 그동안 종교시설과의 갈등 등으로 사업추진이 어려웠다. 그 유명한 전광훈 목사의 ‘사랑제일교회’ 이전 문제로 인한 재판으로 10년 넘게 사업 추진이 지연되다가 교회만 제외하고 재개발을 하기로 결정된 것이다.
서울시는 종교시설 제척에 따라 정비구역 경계를 조정하고, 도로 등 기반시설 계획도 조정한다. 지역에 필요한 공원, 주민센터 등 공공시설도 배치했다. 구역면적은 91,362㎡로서 총 2004세대가 공급될 예정이며, 이 중 공공주택 341세대는 분양 주택과 혼합 배치하도록 계획했다.
지난 2009년부터 14년 동안 10번의 조합설립인가 신청을 할 정도로 난관이 많았던 장위 10구역은 지난 2010년 시공사로 대우건설을 선정했지만 착공신고조차 시작하지 못했던 상황이었다.
촉진계획 변경에 따라 장위10구역은 서울시 건축위원회의 심의 등을 거쳐 사업시행변경인가 등 이후 절차를 신속히 진행할 예정이다.
아울러, ‘서울 노후 임대주택단지 재정비사업’에 대한 국비 114억6000만원 지원이 국회에서 확정되면서 서울시가 내년부터 본격적인 임대주택 재정비에 들어간다.
시범사업지 하계5단지와 상계마들단지는 현재 기존 임대주택 입주민의 불편함을 최소화하는 이주대책 방안을 수립하고, 사업기간 단축 및 공공성 확보를 위한 계획을 마련 중이다.
한병용 서울시 주택정책실장은 “노후 임대주택단지 재정비사업에 대한 국비지원으로 부족했던 재정비사업의 사업성 및 공공성 확보가 가능해질 것"이라고 내다봤다.
[위키리크스한국=안준용 기자]
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