부산시민 곁으로 100년만에 돌아온 부산시민공원 주변이 서울숲과 송도, 광교, 동탄 못지 않은 ‘숲세권’으로 바뀔 전망이다.

부산시민공원은 일제 강점기에는 일본인 위락시설인 경마장으로, 광복후에는 2006년까지 미군 부대 ‘캠프 하야리아’ 부지였다가 2014년 부산시민공원으로 재탄생해 부산시민들로부터 큰 사랑을 받고 있다.

공원 주변 지역은 2007년 처음 재정비촉진지구로 지정되고, 이듬해 최종 결정돼 본격적으로 재정비사업에 들어갔다. 

부산시는 2016년 당시 “노후 불량주택이 밀집되고, 도로, 공원 등 기반시설이 열악한 하야리아 부대 주변지역의 주거환경개선 및 기반시설의 확충등을 통한 도심기능 회복과 시민공원 조성계획과 연계해 종합적 실현가능한 계획을 수립하는 것”이라고 촉진계획 변경을 발표했다. 현재 부산시민공원 재정비촉진지구는 1구역, 2-1구역, 2-2구역, 3구역, 4구역으로 나뉘어 진행되고 있다. 

23일 업계에 따르면 2-1구역에서 삼성물산과 포스코이앤씨가 치열하게 재개발 수주전을 벌이고 있다.

 

2-1구역 재개발은 부산진구 범전동 일대에 지하5층~지상69층 규모의 아파트 1902세대와 오피스텔 99실, 부대복리시설 등을 조성하는 사업이다.

삼성물산은 대표 브랜드인 ‘래미안 에스팰리스’를, 포스코이앤씨는 ‘오티에르’를 선보이겠다며 출사표를 던졌다.

삼성물산은 2-1구역 단지명으로 ‘래미안 에스팰리스 부산’을 제안했다.

삼성물산 관계자는 “삼성이 최고의 기술과 품질을 바탕으로 선보이는, 특별하면서도 상징적인 초고층 주거단지를 의미한다”면서 “국내 최고 브랜드 위상을 확고히 한 래미안이 명품 주거 브랜드의 자부심을 부산에서도 완성하겠다는 의지를 담았다”고 강조했다.

삼성물산은 글로벌 건축설계사 ‘모포시스’ 등 해외 유명 설계사와 협업해 시민공원과 바다 등 자연적 특성을 살리면서도 기존 아파트와 차별화되는 랜드마크 외관 설계를 적용한다. 최고 권위를 자랑하는 ‘IFLA 어워드’와 ‘대한민국 조경대상’ 등 국내외에서 건설사 최초 3관왕을 달성한 래미안 대표 조경인 ‘네이처갤러리’를 적용해 시민공원과 자연스럽게 어우러지는 조경을 제안했다.

또 여기에 지금까지 건물내부에만 조성되던 커뮤니티를 외부 공간으로 확장해 파크뷰의 인피니티 오션풀, 야외 조경과 연계된 골프 연습장 등 33개의 커뮤니티 시설을 올인원으로 설계해 단지 커뮤니티에서 바캉스를 즐기는 듯한 ‘커캉스’ 컨셉을 선보일 예정이다.

이에 맞서는 포스코이앤씨는 하이엔드 브랜드인 ‘오티에르’로 도전장을 내밀었다. 프랑스어로 ‘높은, 귀한, 고급’을 의미하는 ‘HAUTE’와 ‘땅, 영역, 대지’를 의미하는 ‘TERRE’가 결합된 단어로 고귀한 사람들이 사는 특별한 곳이라는 의미다. 

포스코이앤씨는 최고급 마감재와 넉넉한 지하주차장, 튼튼하고 안전한 내진설계 등을 제안하며 기업의 사활을 걸고 입찰에 나섰다. 특히 마감재에 신경을 많이 썼는데, 시민공원의 조망을 높이고, 초고층 건물에 걸맞는 창호의 강도와 기밀성, 그리고 단열성능을 극대화하기 위해 독일 명품 베카창호를 적용했다. 주방가구는 이탈리아 명품 데노보쿠치네, 원목마루는 이탈리아 명품 리스토네 조르다노를 적용한다. 

포스코이앤씨 관계자는 “최고 품질의 자재 사용과 세계적인 아티스트와 함께하는 내외부 디자인이 아파트의 품격을 높일 것”이라면서 “입주민은 환경친화적인 구조 설계와 소재 적용, 인프라 운영 등으로 자연과 공존하는 건강한 삶을 누릴 수 있다”고 설명했다.

 

설계와 외관 경쟁력도 중요하지만 시공사로 최종 선정되려면 재개발 조합원들의 시선과 마음을 사로잡는 것이 무엇보다 중요하다. 이에 삼성물산과 포스코이앤씨 모두 조합원 부담을 최소화하는 전략을 내놓았다.

삼성물산 관계자는 “한도없는 사업비와 업계 최저 수준의 금리로 자금을 조달해 조합원의 혜택을 극대화하고 안정적으로 사업을 추진할 것”이라면서 “이는 삼성물산이 업계 최고 신용등급 AA+를 보유하고 있기에 가능한 일”이라고 강조했다.

삼성물산에 따르면 삼성물산은 주택도시보증공사(이하 HUG) 보증이 필요없는 유일한 시공사로 약 400억원에 달하는 HUG 보증 수수료가 전혀 발생하지 않는다. 또 실착공일까지 반영되는 물가상승분을 일반적으로 소비자 물가지수와 건설공사비지수의 평균값을 적용하는데, 삼성물산은 두 가지 지수 중 낮은 지수를 반영해 조합원 부담을 크게 낮추는 강점도 갖고 있다.

이에 포스코이앤씨는 필수 사업비 전액 무이자로 맞불을 놓았다.

포스코이앤씨 관계자는 “금융비용 걱정없이 사업을 안정적이고 신속하게 추진할 수 있다”면서 “최근 건설업계에서 ‘부동산PF 위기’ 등으로 인한 리스크가 부각되고 있는 상황에서 업계에서 가장 낮은 리스크로 안정적으로 사업을 추진할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

2-1구역이 과거 공사비 협상 난항 등을 이유로 기존 시공사와 계약을 해지했다는 사실을 고려해 포스코이앤씨는 공사비도 기존보다 낮출 예정이다. 기존 시공사의 공사비 987만원보다 96만원가량 낮은 891만원으로 입찰에 참여하며, 회사 이익을 대폭 낮춘 공사비로 조합원 부담도 낮춘다는 전략이다.

두 건설사가 내놓은 두 번째 전략 포인트는 빠른 인허가를 통한 공기 단축이다.

삼성물산은 공사기간을 줄이고 사업추진 속도를 획기적으로 높여 빠른 입주는 물론 조합원 이익을 높이는 조건을 제안했다. 우선 국내외 초고층 건설 기술과 역량을 총동원해 공사기간을 2개월 단축하는 안을 제시했다.

삼성물산 관계자는 “공사기간 2개월 차이에 따라 금융비용 절감 등 조합원 1인당 1억원 이상의 비용 절감 효과가 있을 것”이라고 분석했다.

여기에 인허가 변경없는 설계를 제시해 정비계획변경과 건축위원회 재심의, 사업시행 변경 등 추가적인 인허가 절차 없이 즉시 시공할 수 있는 빠른 사업 추진도 약속했다.

상업시설 역시 특화설계를 통해 지상부 전용률을 최대한 높이고 멀티플렉스 영화관, 대형서점, 유명학원 등 다양한 브랜드와 제휴를 통해 상권가치를 극대화하면서 조합원의 수익을 한층 더 높일 예정이다.

포스코이앤씨는 투트랙으로 인허가를 추진한다.

포스코이앤씨는 조합원 재분양없이 2026년 2월 착공을 위해 투트랙 전략으로 인허가를 추진해 사업 속도와 단지 가치를 높인다는 전략이다. 투트랙 전략이란 원안 기준으로 관리처분인가를 취득한 뒤 이주와 철거 기간에 특화설계에 대한 인허가를 받아 문제없이 착공한다는 전략이다. 이는 최근 정비사업에서 사업 일정에 지장 없이 특화설계를 반영하기 위해 사용하는 방법 중 하나다.

인천 주안10구역 재개발 현장에서 이주 철거 기간에 특화설계 관련 인허가청과 협의를 이뤄내 사업시행변경인가를 2개월 만에 획득한 바 있다.

이 밖에도 삼성물산은 종전자산이 분양가보다 높아 환급금이 발생하는 조합원에게는 환급금 전액을 1순위 상환으로 책정했으며, 조합원 분양계약 완료 후 30일 내로 조기 정산하는 파격적인 조건도 제시했다. 또 일반분양 시 발코니 확장, 시스템 에어컨 등에 따라 발생하는 옵션 판매 수익도 조합원에게 귀속하기로 했다. 최대 수익을 위한 최적 분양시점인 골든 타임 분양제도 적용해 극대화한 개발이익을 제공할 예정이다.

게다가 미래형 주거모델인 ‘래미안 넥스트홈’ 주요 기술도 적용한다

포스코이앤씨는 기존의 다소 협소한 지하주차장 개선을 위해 100% 확장형 주차 제안과 함께 주차대수를 기존 대비 471대를 늘려 고급 아파트의 면모를 갖췄다. 아울러 여의도의 새로운 랜드마크인 더현대 백화점을 성공적으로 시공한 경험을 살려 조합원 이익을 극대화한다는 계획이다.

 

시공 경험은 양사가 내세우는 최고의 무기다. 

삼성물산은 24년간 이어온 명품 주거 브랜드의 시작인 래미안의 경험으로 래미안 에스팰리스 부산을 완성시킬 방침이다. 

이미 세계 최고 1위 부르즈 할리파(828m)와 세계 두 번째 높이인 말레이시아 메르데카 118 빌딩(679m)의 시공사로서 타워팰리스와 래미안 첼리투스 등 국내 대표 초고층 주거작품을 건설한 기술과 역량을 보유하고 있는 삼성물산이다.

현재 부산에서 ‘래미안 포레스티’가 동래구에서 공사를 마무리해가며, 올해 입주를 앞두고 있다.

부산 최고의 랜드마크로 손꼽히는 해운대 엘시티 더샵을 시공한 포스코이앤씨는 다시 한번 초고층 아파트 건설에 도전장을 내밀었다.

포스코이앤씨는 지난해 마수걸이 수주인 강남 방배신동아 재건축 사업에서 오티에르를 처음 선보였다. 탄생한지 2년이 안 된 신규 하이엔드 브랜드지만 포스코이앤씨는 그동안의 시공 경험을 살려 최고의 브랜드로 부산에 입성한다는 계획이다.

또 `오티에르`만의 시그니쳐 향기 ‘오티에르 엘릭서’(Hauterre Elixir)도 개발해 모든 오티에르 단지에 차례대로 적용해 차별화와 고급스러움을 함께 선사할 전망이다.

이처럼 삼성물산과 포스코이앤씨가 부산시민공원 2-1구역을 둘러싸고 총성없는 전쟁을 벌이고 있다. 부산시민공원 재정비촉진지구는 지난 2021년 용도변경을 전면 허용하는 등 건축행위 제한기준이 완화돼 전체적인 사업 수행이 수월할 것으로 보인다.

최종 결과는 이번주 토요일인 27일 시공사 선정 총회를 통해 결정된다.

[위키리크스한국=안준용 기자]

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