격동의 산업화 시절 ‘주먹구구식 토지개발’로 인해 난개발의 상징이 된 서울 동북권. 그 중에서도 서울의 대표적인 난개발지 동대문구 답십리동이나 이문동, 중랑구 상봉 일대가 대대적인 재개발을 앞두고 있다. 이 지역에는 지어진지 40년은 넘은 주거단지가 수두룩하다.

윤석열 대통령이 지난주 30년 넘은 노후 건축물에 ‘안전진단 프리패스’(면제)를 제안한 뒤 서울을 비롯한 전국의 재건축 시장이 들썩이고 있다. 부동산R114 조사에 따르면 전국의 아파트 1232만가구 중 1월 기준 준공된 지 30년을 넘어선 단지의 아파트는 262만구가구로 전체의 20% 가량 차지한다.

그 중 수도권 노후 건축물은 전국의 며, 서울에 50만3000여 가구가 몰려있다. 서울 동북권 중 재건축이 시급한 노원구와 도봉구에는 각각 9만6000가구와 3만6000가구가 준공된지 30년을 넘어섰다.

이처럼 동북권 중 북서울권인 ‘도노강’ 강북3구(도봉구·노원구·강북구)를 제외한 서울 동부권(동대문구·광진구·성동구·중랑구)도 노후화 비율이 높은 것으로 나타났다.

우선, 동대문구는 이름만 들어도 서울 근대화의 역사가 드러나는 청량리, 답십리 등 지역에서 44개의 재건축 및 재개발 사업이 진행 중이다. 전농동과 용두동, 장안동에서 7곳씩, 답십리와 청량리에서 5곳씩, 이문동과 휘경동에서 4곳에서 재개발이 이뤄지고 있으며 더 추가될 예정이다.

동대문구에서 가장 많은 재건축 사업이 진행되고 있는 곳 중 하나인 전농동의 ‘전농13재정비촉진구역’은 동대문구 전농동 295-29번지 일대로, 2008년 11월 존치정비구역으로 지정된 이후 15년만에 촉진구역 신규 지정을 앞두고 있다.

서울시는 지난해 12월 제12차 도시재정비위원회에서 ‘전농13재정비촉진구역 지정 및 재정비촉진계획 결정(안)’을 수정가결해 전농13구역은 주거비율을 80%이하에서 90%이하까지 완화하여 더 많은 주택공급이 가능해졌다.

이로 인해 7개 동, 지상 45층 높이의 공동주택 977세대(공공주택 160세대 포함)가 들어설 예정이다.

또한, 대상지 동서측을 연결하는 공공보행통로를 조성해 인근 주민들의 보행동선을 최적화하고, 단지 내에는 격자형 통경축을 확보해 지상부 개방감을 살림으로써 쾌적한 주거환경을 제공할 계획이다. 서울시는 면목선 경전철 완공으로 조성될 신규 역세권으로서의 잠재성도 염두에 두고 있는 것으로 알려졌다.

노후 저층주거지 밀집지역인 전농13구역은 올해 조합설립인가, 2025년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년 착공, 2030년 준공을 목표로 하고 있다.

서울시 관계자는 “오랜 기간 개발 움직임이 없던 ‘전농13구역’이 15년 만에 촉진구역으로 지정된 만큼 본 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 지원을 아끼지 않을 예정”이라며 “노후된 주거환경에 불편을 겪어왔던 주민들에게 보다 쾌적한 생활환경을 제공할 것으로 기대된다”고 말했다.

아울러, 전농재정비촉진구역에서는 4개 동 지하8층 지상49층 규모로 공동주택 1117세대(공공 190세대, 분양 927세대)와 부대복리시설이 들어선다.

지하철 1호선 청량리역 인근에 위치한 ‘전농 재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업’도 지난해 12월 서울시에서 건축심의를 통과해 진행되게 됐다. 이 지역은 지난 2005년 최초 재정비구역 지정 이후 9차례나 계획이 변경된 지역이다.

서울시 건축위원회는 지난해 9월 건축심의때 지적되었던 사항을 반영해 통경축을 추가 확보할 수 있도록 건물의 배치 및 위치를 변경했고 단조로웠던 저층부 입면 디자인을 경관에 유기적으로 대응하고 보행친화적인 입면으로 개선했다. 또한 당초 입면계획에서 빛반사 우려가 있어 휘도분포 시뮬레이션을 검토하여 빛반사를 저감하도록 개선했고, 공동주택 입주자와 방문자의 차량진입을 분리 계획해 단지 내 동선을 원활하게 정리했다.

노후 주택이 밀집한 이문동에서도 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있다. 

이문동 168-1번지 일대는 지하철 1호선 신이문역 역세권에 해당하며 공동주택 획지 3만2165.2㎡에 지하4층~지상40층 규모의 총 1265세대(공공임대주택 366세대) 공동주택을 건립할 예정이며, 이 중 251세대가 역세권 장기전세주택으로 공급될 계획이다.

서울시 관계자는 이 지역에 대해 “노후·불량 건축물이 밀집한 곳”이라면서 “열악한 주거환경을 개선하고, 신이문역 역세권 지역의 도시환경을 정비하고자 한다”고 설명했다.

이 구역은 지난 2020년 결정돼 주거환경 개선이 시급한 지역으로서 1만5125.5㎡을 추가편입했다. 또한, 3800㎡ 면적의 공원 설치계획이 포함됨으로써, 신이문역 인근 보행자 및 사업지 인근 거주 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 녹지공간도 확충된다.

아울러, 신이문 지하보차도로부터 연결되는 구간 도로를 확폭하여 이문로42길의 통행여건을 개선하고, 신이문로16길을 확폭하여 개발에 따른 교통량 증가로 인한 체증을 완화하고 보행환경을 개선한다.  그리고 단지 내외 주민들이 함께 사용할 수 있는 시설인 커뮤니터 지원시설이 계획 지역 입지 및 거주자 특성에 맞는 시설로 조성될 계획이며, 사업지 인근 거주자들이 신이문역, 이문초등학교로 보행하기 용이하도록 공공보행통로도 설치할 계획이다.

서울시 관계자는 “신이문역 역세권의 특색을 살린 주거환경 정비와 양질의 장기전세주택 공급을 통해 서민주거 안정에 크게 이바지할 것"이라고 내다봤다.

광진구에서는 16곳에서 재정비 사업이 진행되고 있는데 자양동에서 6곳, 화양동에서 3곳, 중곡동에서 2곳이다.

자양동 695번지 일대 자양한양아파트는 1983년 준공된 노후 아파트로, 6개동, 444세대에서 아파트 13개동 859세대(공공주택 207세대)로 재건축하게 된다.

지난해 12월 수정된 이번 정비계획은 아파트지구가 아닌 일반지역에서 한강변 용도지역을 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향한 첫 공동주택 재건축 사례로서 용적률을 300%까지 높여 주택공급을 통해 주거환경을 개선하고 주거안정화에 중점을 둔다.

서울시에 따르면 원래 아파트의 높이를 최고 35층으로 계획했으나, 변경된 2040서울도시기본계획에 따라 최고 40층으로 완화하도록 했다.

대상지가 2호선 강변역, 동서울터미널, 강변북로 인근에 위치해 교통이 편리하고, 성동·양남초등학교, 광진중학교가 인접해 있어 교육환경이 양호하며, 한강을 조망할 수 있는 한강변에 위치해 입지적 여건이 좋은 만큼 재건축이 완료돼 주택공급이 늘어나면 더 많은 주민들이 혜택을 받을 것으로 보인다.

아울러, 화양변전소부지 특별계획구역 세부개발계획 변경 등으로 중곡역세권의 중심 기능도 강화될 것으로 보인다.

지하철 7호선 중곡역 인근의 대상지는 간선도로인 능동로와 용마산로가 지나가고, 종합의료복합단지(국립정신건강센터, 보건복지행정타운), 화양변전소부지 특별계획구역 등 대규모 개발로 여건이 변화되고 있는 곳으로 의료특화거점 조성, 부족한 생활SOC의 확충, 협소한 보행로 개선이 요구되는 지역이다.

서울시는 중곡역 일원에 현재 제2종일반주거지역을 준주거지역까지 용도 지역 상향이 가능한 특별계획가능구역을 지정해, 종합의료복합단지와 연계한 의료산업과 업무 특화기능 도입과 공공기여로 지역필요시설을 확충하도록 했다.

또한, 아차산자락변 저층주거지 특성을 유지하면서 부족한 생활편의시설 및 녹지공간 확보를 위해 공동개발 가능구역을 지정해 공동개발 및 용적률 인센티브 항목을 이행하는 경우 현재 용적률의 1.2배인 240%까지 완화할 수 있도록 계획했다. 이어 의료 관련 종사자 등 유입을 고려한 아파트, 오피스텔, 근린생활시설을 확충하고 공공기여로는 지역의 수요를 감안해 어린이·청소년 특화 도서관이 조성된다.

서울시 관계자는 “중곡역지구 지구단위계획 재정비를 통해 의료특화거점 조성 및 역세권 중심기능 강화를 위한 여건이 마련돼 직주근접형 의료특화 중심지로 거듭나는 계기가 될 것”이라고 강조했다.

중랑구에서는 32곳에서 재정비가 이뤄지고 있는데 그 중 17곳이 면목동에서 진행되고 있는 상황이다. KTX가 지나가는 상봉역 부근도 GTX 상봉역 복합환승센터 건립으로 인해 상봉역세권도 발전될 전망이다.

GTX 상봉역 복합환승센터가 들어설 상봉-망우역은 KTX와 지하철 7호선·경의중앙선·경춘선, 간선버스 등 환승 수요가 집중되는 교통거점이다. 상봉-망우역은 지난 2019년, 예비타당성 조사를 통과한 GTX-B노선에 포함됐다. 

상봉역 바로 앞에 있는 상봉재정비촉진지구도 재정비촉진계획 변경으로 지상35층, 약 227세대(장기전세주택 46세대 포함)의 공동주택 및 근린상가가 복합개발되고, 공공기여를 통해 지역주민에게 공공서비스를 제공할 공공청사(가족지원센터, 주거안심종합센터)가 조성될 계획이다.

서울시 관계자는 “상봉역 역세권의 특색을 살린 양질의 주택이 공급되도록 앞으로도 적극 지원할 예정”이라고 전했다.

성동구에서도 재정비가 32곳에서 이뤄지고 있다. 그 중 금호동 10곳 성수동 8곳에서 진행되고 있는데 사근동 일대는 지난해 말 새롭게 신속통합기획 대상지로 선정됐다.

급경사지에 위치해 주거환경과 기반시설이 열악했던 저층주거지가 배후녹지와 청계천을 품은 친환경 주거단지로 재탄생한다. 구릉지에 위치한 사근동 293번지 일대는 그간 지형의 단차로 차량 및 보행 접근이 어렵고, 막다른 도로, 옹벽 등으로 고립돼 주거환경 정비에 한계가 있었다.

이번 사근동 293번지 일대 신속통합기획이 확정됨에 따라, 이 지역 일대는 주변 지역과의 경계를 허물고 35층 내외 약 526세대 규모의 친환경 주거단지로 거듭날 전망이다.

서울시는 청계천과 한양대 녹지에 면한 자연 친화적 입지 특성을 활용해 한양대 산책로와 마장역세권, 청계천까지 주변 지역과 이어지는 보행체계를 구축하고, 단지 안에서 청계천 조망을 누릴 수 있도록 계획했다. 또한, 연접한 마장동 382일대 재개발과 통합적 기반시설 계획을 수립하고, 살곶이길과 사근초등학교 경계부 옹벽을 제거함으로써 안전한 보행로로 정비했다.

아울러, 서울시는 청계천과 내부순환로에 면한 대상지 특성을 감안해 높이규제를 대폭 완화해 열린 경관을 형성하고, 주변 주거지 및 녹지에 위압감을 형성하지 않도록 단계적 스카이라인을 만들 예정이다.

한때는 1호선이 지나가는 지역이 그 일대 중심지 기능을 했다. 시간이 흐르고 새로운 도심이 형성되고 새로운 지하철 노선이 지나가는 지역의 역세권이 조성됐다. 

그런 난개발 지역들의 낙후된 도시환경이 개선되고 중심지 기능이 강화될 전망이다.

서울시 관계자는 “재개발‧재건축 사업 등을 통해 안정적이고 신속한 주택공급이 가능해질 것”이라면서 “앞으로도 양질의 주택을 지속적으로 공급하고 주거환경 개선을 위해 다양한 측면에서 정비사업을 적극 지원해 나갈 것”이라고 강조했다.

[위키리크스한국=안준용 기자]

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