수도권·비수도권 주택가격 함께 오르는 '동조현상' 뚜렷
미국 연방준비제도(Fed·연준)가 금리를 예상보다 1%(100bp) 높게 인상시키면 코스피 지수는 약 8% 하락한다는 전망이 나왔다.
7일 자본시장연구원은 '중앙은행의 금리인상 및 이에 따른 금융환경 변화가 주택시장과 주식시장에 미치는 영향'을 주제로 온라인 정책세미나를 열었다.
이날 세미나에서 장보성 자본연 연구위원은 연준이 금리를 강하게 인상하면 코스피 지수가 8% 가량 조정받을 수 있다고 분석했다. 다만, 주가에 대한 하방 충격 가능성만 존재하는 것은 아니고 실제 정책 금리 결정에 따라 상·하방 충격 모두 발생할 가능성이 있다고 덧붙였다.
장 연구위원은 "실업률이 상당 부분 개선되면서 작년 12월 FOMC 경제전망 자료에서 올해 말까지 정책금리를 75~100bp 인상할 것이란 신호가 나타났다"면서 "올 1월 미 소비자물가 7.5%까지 상승하면서 시장 정책 금리 예상이 크게 높아졌고, 소비자 물가 발표 당일 미국의 주요 주가지수도 하락했다"고 말했다.
이와 함께 금리인상과 유동성 충격을 통해 통화정책이 주가에 미치는 영향을 분석한 결과, 주가는 유동성 충격에 상대적으로 뚜렷하게 반응한다는 분석이 나왔다.
장 연구위원은 통화정책이 주가에 미치는 영향을 분석한 결과 "M2(총통화) 감소 충격 발생 시 코스피 지수 하락과 함께 IT와 산업재, 소재 등 경기소비재 주가도 하락했다"며 "주요 금융·경제 지표 중 경기와의 상관성이 높은 업종일수록 통화정책에 민감하게 반응한다"고 분석했다.
그는 "긴축 충격이 발생해도 주가는 단기간 내에 이전 수준을 회복했다는 점이 중요한 특징"이라며 "코스피 지수와 위의 업종 모두 1~2개월 후에는 통화정책 충격 이전의 주가 수준을 회복했다"고 말했다.
2000년 1월부터 2022년 1월까지 기준금리 조정폭과 코스피 지수 변화를 조사한 결과, 기준금리는 총 248회 결정했고 이 중 26회 인하, 21회 인상했다.
기준금리 인하 시 코스피 지수 상승은 12회, 하락은 14회로 대체로 대칭적으로 나타났다. 기준금리 인상시에는 코스피 상승 빈도가 6회, 하락 빈도가 15회로 하락한 경우가 더 많았지만, 수익률은 평균은 -0.38%로 큰 수준은 아니었다.
이를 통해 기준금리가 조정됐을 때, 그날 주가의 특별한 패턴이 나나타나거나 평상시보다 이상 등락하는 경우가 나타나는 경향은 커지지 않았다고 장 연구위원은 진단했다.
그는 시장 참가자들이 통화정책에 과민 반응하는 것을 경계해야 한다고 시사했다.
토론자로 나선 허준영 서강대학교 경제학부 교수는 통화정책 변화는 은행의 신용, 크레딧의 변화를 통해 주가에 미치는 영향을 말했는데 이런 채널을 검증하기 위해서는 가계대출 같은 신용변수를 모형에 첨가됐으면 한다고 제안했다.
이어 허 교수는 "통화정책 충격은 금리 충격보다 유동성 충격이 주가에 큰 영향을 준다고 했는데, 이는 '금리가 이미 충분히 낮은 상태에 머물러 있기 때문에 금리를 움직여서 경기가 반응하거나 주가가 반응하는게 크지 않다' 등의 구체적인 이유를 제시해주면 좋겠다"고 말했다.
◇ 금리인상 "주택가격 상승률 낮춰"…최근 주택가격 동조현상 뚜렷
이날 통화정책과 금융여건 변화가 주택시장에 미치는 영향에 대해 발표한 정화영 자본연 연구위원은 "금리인상은 주택가격 상승률을 낮추는 요인으로 작용하며, 다양한 파급 경로를 통해 시차를 두고 점진적으로 영향을 줘 단기적으로는 가계대출이 주택가격에 미치는 영향이 금리에 비해 크게 나타난다"고 말했다.
주택가격의 상·하방 리스크 분석을 보면 코로나19 이후 가계대출 증가세 및 가격 오름세로 상방 리스크가 크게 확대으며, 주택가격 하락 가능성은 크게 낮아진 반면 단기 급등 가능성은 높아졌다고 진단했다.
정 연구위원은 특히 정부의 가계대출 총량관리, 한국은행의 기준금리 인상으로 주택가격 오름세를 둔화될 것으로 전망했다.
정 연구위원은 "상방 리스크가 크게 높아진 현재 상황에서는 대출관리 조치가 금리인상에 비해 가격 급등세 억제에 효과적으로 작용하는 것으로 판단된다"고 말했다.
토론자로 나선 송인호 KDI 경제정보센터 소장은 "가계신용 증가를 일반적 거시경제 관점에서 보면, 소득의 증가와 함께 주택가격 상승이 일어나는 동조현상임에도 불구하고 코로나19 이후 우리나라 경제 실질 회복세와 주택가격의 큰 괴리가 발생하는 원인으로는 주택시장의 특이성에 기인한 부분이 중요하게 작용한다"고 짚었다.
그 특이성은 두 가지로 첫번째는 지역간 주택시장의 동조현상이 뚜렷한 것이다. 수도권과 비수도권의 주택 가격 흐름은 하우스 푸어로 회자됐던 2013년경, 수도권이 오르면 비수도권이 내리는 '가격 교차현상'이 일반적이었지만 최근 수도권과 비수도권이 함께 오르는 동조현상이 나타난다는 분석이다.
둘째는 주택매매 시장에서 전세시장 간의 가격 동조현상이 나타난 것으로, 과거에는 주택 매매시장과 전세시장의 교차현상이 일반적이었으나 최근에는 동조현상이 뚜렷하다고 진단했다.
송 소장은 "30대 이하의 주택 매매 거래가 늘어난 점도 우리나라 주택시장의 특이성"이라며 "30대 이하의 매매거래는 2019년 28.3%, 2020년 29.2%, 2021년 31%로 높아졌고 서울지역에 국한해서 보면 30대 이하가 40~45% 사이를 상회하는 높은 비중으로 주택, 아파트를 구입하는 특이한 현상을 보여줬다"고 설명했다.
[위키리크스한국=이주희 기자]
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