미국의 주택 가격 폭락은 역사적으로 자주 일어나지는 않았다. 80년대 초, 90년대 초, 그리고 가장 악명 높은 때는 글로벌 금융위기를 몰고 온 2008년이었다. 즉, 미국의 주택 가격이 전국적으로 두 자릿수 비율로 급락하는 것은 대공황과 2008년 서브프라임 사태 때 뿐이었다.

그런데 현재의 분위기가 심상치 않다. 월스트리트는 주택 가격 하락 시대에 들어서고 있다는 것뿐 아니라 서브프라임 사태에 이은 또 다른 급락이 올 것이라는 것에 공통된 의견을 제시하고 있다.

월가의 대표 기관들이 미국의 주택 가격에 대해 어떻게 전망하고 있는지 포춘이 정리했다.

모건스탠리는 7% 하락을 예상했다. 지난 주 투자은행 모건스탠리가 마침내 주택 가격 하락 전망에 동참했다고 포춘은 전했다. 현재 모건 스탠리는 2023년 말까지 미국의 주택 가격이 7% 하락할 것으로 예상하고 있다.

2006년에서 2012년까지 사이 최고점에서부터 27% 하락이 있었던 것에 비하면 아주 적은 하락률이지만, 90년대 초 최고점에서 3.1% 하락한 것에 대하면 두 배의 수치이다. 모건스탠리의 전망이 맞게 된다면, 서브프라임 사태 이후 두 번째로 가파르게 하락하는 것이 될 것이다.

이례적인 주택 가격 상승에 주택담보대출 금리 인상이 겹쳐 구매를 감당할 수 없는 수준에 이른 것이 원인이라고 포춘은 전하고 있다.

모건스탠리의 보고서는 “주택담보대출 금리를 7%라고 한다면, 주택 구입 능력이 지금보다 더 나빠질 것으로 보인다. 하락 속도가 이미 역사적으로 어느 때와 비교해도 두 배 이상이다. 우리가 생각하는 이런 수준의 하락에 있어 긍정적인 것은 이 하락이 주택 가격을 2022년 1월 때 정도로까지 돌려놓을 것이라는 것이다. 여전히 주택 가격이 2020년 3월에 비해 32% 높다”라고 말하고 있다.

7% 하락은 모건스탠리의 기초 사례 분석이다. 모건스탠리는 상승 사례와 하락 사례에 관한 분석도 냈다. 상승 사례는 내년 봄까지 주택담보대출금리가 다시 하락하면 2023년 미국 주택 가격은 5% 상승할 수 있고, 반대로 하락 사례에서는 미국이 침체에 들어가면 주택 가격이 10% 하락할 수 있다고 보고 있다.

모건스탠리의 애널리스트들은 “주택구매능력은 이미 어려움에 봉착했다. 주택 구매를 하려던 사람들이 임대료가 높아져가는 환경에 노출되면서 계약금을 위한 저축 가능성이 약화되고 있다. 이것이 높아지는 실업률과 만나면, 주택 판매가 나쁜 면에서 글로벌 금융위기를 앞지르는 시나리오를 상상할 수 있다”라고 보고서를 썼다.  

골드만삭스는 5%에서 10%의 주택 가격 하락을 예상했다. 골드만삭스는 2023년 긍정적인 주택 가격 전망을 자신했지만, 지난 주 그 전망은 무너졌다.

골드만삭스는 이제 미국 주택 가격이 최고점에서 5에서 10% 하락할 것으로 보고 있다. 2023년 주택 가격이 1.8% 상승할 것이라고 예측한 지난 달 보고에서 크게 하락한 것이다.

골드만삭스의 애널리스트들은 “우리의 주택 가격 전망에 있어 급격한 악화와 지역 데이터의 강한 평균 회귀 증거 때문에 추정치가 부정적으로 기울면서 우리는 위험을 보고 있다”라고 보고했다.

골드만삭스는 자신들의 2023년 전망이 여전히 보수적인 입장에 있을 수 있다는 것을 인정했다.

무디스 애널리틱스도 골드만삭스와 마찬가지로 미국의 주택 가격이 5에서 10% 하락할 것으로 전망하고 있다.

무디스의 수석 이코노미스트 마크 잰디는 우량한 모기지, 파생 상품이 아닌 순수 대출, 기록적으로 낮은 구인률을 2008년 같은 부동산 붕괴로 가지 않는 이유로 들었다. 그러나 잰디는 개선된 대출 행위와 주택 공급의 긴축이 현재의 주택 가격 조정을 막기에 충분하지 않을 것이라고 말했다. 그는 펀더멘털이 현실과 너무 떨어져 있다고 했다.

무디스 애널리틱스는 침체에 들어가지 않더라도 미국의 주택 가격이 고점에서 5에서 10% 하락할 것으로 예측했다. 그러나 미국이 경기하락에 들어설 경우 주택 가격은 10에서 15% 하락할 것이라고 무디스는 전망했다. 잰디는 어찌됐든 바닥을 찍고 반등하기까지 12에서 18개월이 걸릴 것이라고 말했다. 

무디스나 골드만삭스 같은 기관들은 비단 주택 시장뿐만이 아니라 전반적인 미국의 경제를 지켜보고 있다. 지역적인 수준에서는 이러한 전망들의 결과가 다르다. 현재의 주택 가격 조정도 예외가 아닐 것이라고 포춘은 말했다.

무디스 애널리틱스는 매분기 소득 수준을 포함한 지역의 펀더멘털이 그 지역의 주택 가격을 받칠 수 있는지 평가한다고 한다. 한 지역의 주택 시장이 25% 이상 높게 평가가 되어 있다면, 무디스는 이를 크게 고평가가 된 것으로 본다. 올 2분기 미국의 가장 큰 413개 지역 주택 시장 중 210개 지역이 크게 고평가된 것으로 분류됐다. 

더욱이 무디스는 크게 고평가가 된 주택 시장들의 10에서 15%의 하락을 보게 될 거라고 전망했다. 미국에 불황이 닥치면, 이들 고평가 시장들의 주택 가격 하락률이 20에서 25%로 커질 것이라고 무디스는 예측하고 있다. 

한편, 신용평가사 피치도 주택 가격이 10에서 15% 하락할 것으로 보고 있다. 몇 주 전 피치가 내놓은 것은 명백하게 하락을 전망하는 것이었다.

지난 화요일 피치의 보고서는, 이들의 시나리오가 2023년 주택 시장 활동이 4에서 6% 감소할 것이라는 좀더 완만한 하락을 예상하지만, 여러 해에 걸쳐 주택 시장 활동이 약 30% 이상 감소, 또는 주택 가격이 10에서 15% 하락하는 더한 압박에 직면할 수 있다고 말했다.

이들의 전망대로 주택 가격이 실제로 10에서 15% 하락하면 팬데믹 부동산 상승이 결국은 팬데믹 부동산 거품이었다는 뜻이라고 포춘은 시사했다.

[위키리크스한국 = 최정미 기자]

prtjami@wikileaks-kr.org

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