서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축 단지에 대한 일반분양(특별공급+일반공급) 계약률을 놓고 해석이 분분하다. 당초 시장예상치는 얼어붙은 부동산 경기로 인해 계약률이 30~40%에 그칠 것이란 관측이 나왔으나, 지난 17일 정당계약을 마감한 이후 계약률을 보니 70% 안팎 수준으로 알려졌다. 그러나 계약률 70%를 놓고도 해석이 분분하다. 분양업계에서는 70%를 넘어섰다고 보는 반면 최근 공개된 예비순번에 견줘보면 계약률 70%를 넘어섰다고 보기엔 어려운 데이터가 공개되자 사업주체인 둔촌재건축조합과 시공사업단은 당혹스러워하는 분위기가 역력하다. 특히 사업주체는 3월 초까지 무순위청약을 진행한 이후에 계약률을 공개하겠다는 방침을 세우면서, 그 배경에 관심이 쏠리는 상황이다.

서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 정당계약이 17일 최종 마감됐다. 건설업계에 따르면 현대건설 등 둔촌주공 시공사업단과 조합은 계약 마지막날까지 당첨자들이 몰린 탓에 계약 마감 시간을 3시간 더 연장했다. 당초 계약 마감시한은 17일 오후 5시까지였으나 예약과 달리 계약이 저조하자 마감 시간을 9시까지 늦출 정도로 막판까지 정당계약을 성사시키고자 안간힘을 썼다는 것이 건설업계 전언이다.

둔촌주공의 계약률에 관심이 쏠리는 이유는 향후 분양시장 분위기를 예측할 수 있는 척도가 되기 때문이다. 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)은 정부가 1‧3부동산 대책을 발표한 이후 혜택을 소급 적용받은 대표적인 수혜 단지다.

게다가 정당계약률에 관심이 컸던 또 다른 이유는 지난해 하반기 발생한 자금 시장 경색이 이번 높은 정당계약률로 인해 어느 정도 만회할 수 있을 것이란 기대감도 일정 부분 작용했다고 입을 모은다. 정부의 유동성 강화 정책으로 경색이 완화됐지만, 둔촌주공 PF 상환을 계기로 얼어붙은 분양시장에 활력을 불어넣을 기회로 여긴 것이다.

게다가 지난 12일 둔촌주공 재건축 사업 조합에 따르면 조합은 7500억원 규모의 사업비 대출과 관련해 이날 주택도시보증공사(HUG)의 보증 승인을 받았다는 점도 호재다. 7231억원 규모의 PF 사업비는 계약률과 무관하게 상환할 수 있게 된 것이다.

덧붙여 증권가에서는 둔촌주공 관련 리스크에 대한 우려가 지속적으로 제기됐기 때문에 심리적으로 큰 영향을 주지 않을 것이라는 의견도 나왔다.

70% 안팎으로 추정되는 계약률을 놓고 해석이 분분한 가운데 건설업계 내부에서는 정부가 발표한 규제 완화 효과가 어느 정도 약발이 먹혔다는 평가가 지배적이다. 1.3 부동산 대책은 중도금 대출 규제 전면 폐지‧실거주 의무 폐지‧전매제한 축소 둔촌주공을 위한 대책으로 평가받았을 정도로 정부의 분양시장 활성화 의지가 높았던 것이기도 하다.

분양업계 관계자는 “오는 3월 예비당첨자 계약까지 마치면 최종 계약률은 90%가 될 것으로 예상한다"며 "소형 평형을 중심으로 최소 300채는 무순위 청약 물량으로 나올 것으로 보인다"고 했다.

김선미 신한투자증권 연구원은 “주택부문 실적은 2023년 상반기까지 높은 변동성을 보일 것으로 관측된다. 둔촌주공발 PF 리스크 완화에 더해 1분기부터 이어질 플랜트 중심 해외수주는 건설 업종 주가 단기 반등을 이끌기 충분하다"고 분석한 바 있다.

20일 둔촌주공 재건축조합과 시공사 등에 따르면 이날 저녁 6시 기준 둔촌주공 일반분양(특별공급+일반공급) 4768세대 가운데 약 1554세대가 미계약된 것으로 알려졌다. 이에 계약률은 67.4%다.

현재 주택공급에 관한 법이나 규칙에 따르면 청약의 경우 예비당첨자 5배수까지 확보해야 청약이 마감된다. 4786가구가 일반 분양되는 둔촌주공은 최소 2만4000가구는 모여야 청약이 선방한 것인데 이를 채우지 못한 것이다.

특별공급(1091가구)과 일반공급(3695가구) 모두 세부적으로 살펴보면 해당단지의 특별공급분은 1091가구다. 이 가운데 659가구만 분양됐으며, 432가구는 미계약분이다. 이에 정당계약률은 60.4%다.

일반공급분에 계약률은 좀 더 높다. 일반공급물량은 총 3695가구다. 이 가운데 계약이 진행된 가구는 2574가구이며, 1121가구는 계약이 성사되지 못한 물량이다. 이에 계약률은 69.7%다. 이로써 올림픽파크포레온에 대한 평균 계약률(특별공급분+일반공급분/2)은 65.1%다.

그렇다면 올림픽파크포레온 미분양물량과 정당계약률은 어떻게 공개된 것일까? 바로 올림픽파크포레온 공식 홈페이지에 ‘예비입주자 서류제출 안내’ 팝업창을 통해 특별공급 및 일반공급의 타입별 예비입주자 대상순번이 공개된 것이다.

이를 주택공급 규칙에 명시된 ‘예비당첨자 5배수까지 확보해야 한다’는 규정에 의거해 역으로 계산해보면 정확한 수치까진 아니더라도 근접한 경쟁률을 역으로 산출할 수 있다는 얘기다.

팝업창에 공개된 예비입주자 순번 내용에 따르면 특별공급분의 경우 전용면적 29㎡A는 25번까지, 전용 39㎡A와 49㎡A는 각각 115번과 2022번으로 표기되어 있다. 이를 역으로 계산해보면 29㎡A 5가구, 전용 39㎡A‧49㎡A는 각각 23가구‧404가구 미달됐다는 얘기다.

일반공급도 마찬가지다. 전용 29㎡A는 25번(미계약물량 5가구), 전용 39㎡A 378번(미계약물량 76가구), 전용 49㎡A 539번(미계약물량 108가구), 전용 59㎡A 1704번(미계약물량 341가구), 전용 59㎡B 492번(미계약물량 98가구), 전용 59㎡C 270번(미계약물량 54가구), 전용 59㎡D 28번(미계약물량 6가구), 전용 59㎡E 77번(미계약물량 15가구), 전용 84㎡A 182번(미계약물량 36가구), 전용 84㎡B 56번까지(미계약물량 11가구) △전용 84㎡C 98번(미계약물량 29가구), 전용 84㎡D 402번(미계약물량 80가구), 전용 84㎡E 1020번(미계약물량 204가구), 전용 84㎡F 105번(미계약물량 21가구), 전용 84㎡G 49번(미계약물량 10가구), 전용 84㎡H 182번(미계약물량 36가구)다.

전용 39㎡(1150가구)와 49㎡(901가구) 등 초소형 물량은 상대적으로 계약률이 낮은 것으로 예상한 바 있다.

그렇다고 해서 낙담하기엔 이르다. 당시 둔촌주공 계약률이 30%대에 그칠 것이라는 전망까지 나왔으나 시장 예상치보다는 기대 이상의 결과가 나온 것이다.

게다가 계약률이 70% 미만으로 떨어진 것도 29㎡‧49㎡ 등 소형 세대에 대한 계약률이 상대적으로 저조했던 탓이다. 주거 선호도가 높은 전용 59·84㎡는 계약률이 상대적으로 높은 것으로 나타났다.

시공단 측은 다음달 9일까지 예비당첨자 계약까지 이뤄지면 최종 계약률이 90%는 될 것으로 기대하고 있다. 조합은 예비당첨자 대상 추가 계약을 진행, 미계약 발생시 오는 3월에 무순위 청약을 추진할 방침이다.

다만 이번 둔촌주공 청약에서 두드러진 것은 청약경쟁률이 치열했음에도 실제 정당계약률은 저조해 시장 기대에 부응하지 못했다는 점은 아쉬운 대목이다. 지난달 1~5일에 진행된 최고 청약 경쟁률은 원룸형인 전용 29㎡에서 나왔다. 총 3가구 공급에도 불구하고, 64명이 몰리면서, 평균 경쟁률이 12.8대 1까지 치솟은 것이다.

전용 59㎡A는 총 936가구 모집에 4879명이 몰리며, 5.21대 1 경쟁률을 나타냈다. 59㎡D는 총 54가구 모집에 476명이 접수하며, 8.81대 1로 경쟁률이 비교적 높았다. 전용 59㎡E도 총 47가구에 290명이 신청해 경쟁률이 6.17대 1을 보였다.

다만 전용 59㎡C는 총 149가구 모집에 597명이 신청해 평균 경쟁률이 4.01대 1을 기록했다. 5배수 예비당첨자를 확보하지는 못했지만, 가구수 모집은 충족했다는 평가를 받는다.

다만 전용 39A㎡와 전용 49A㎡의 경우 간신히 가구수를 모집하긴 했지만, 경쟁률은 저조했다. 각각 1.04대 1, 1.55대 1에 그치며, 예비 당첨자 수 확보에는 실패한 것이다.

전용 84㎡A는 수요자들이 가장 선호한 타입이다. ‘국민평형’으로 불리며, 총 209가구 모집에 1968명이 청약 신청해 평균 경쟁률 9.42대 1, 전용 84㎡B는 총 21가구 모집에 138명이 참여해 평균 경쟁률 6.57대 1을 보였다. 특히 이웃집과 주방이 마주 보고 있어 ‘주방뷰’ 오명을 받았던 84㎡E도 총 563가구에 1512명이 관심을 보이면서 평균 경쟁률은 2.69대 1을 나타냈다.

예상보다 낮은 품질에 대한 실망이 청약에 일정 부분 반영됐다는 얘기도 공공연하게 들려온다. 84㎡E(563가구)는 ‘주방 뷰’로 논란이 일었던 타입이며, 2순위 청약 마감에 실패하기도 했 다. 84㎡ A~H 총 8개 타입 가운데 E타입은 558가구로 가장 많다.

특히 84E㎡ 유닛 내부 ‘주방뷰’ 논란이 타입은 맞은 편 집과 주방 창문이 서로 마주 보는 형태로 배치한 데다 주방 창문 간의 거리가 최소 1.8m에 그쳐 사생활 침해 논란이 제기된 바 있다.

다만 분양계약률이 공개되자 시공주관사인 현대건설과 둔촌주공재개발조합은 당혹스러워하는 모습이다. 둔촌주공 조합은 오는 3월 즈음 무순위 청약을 진행할 때 계약률을 공개하겠다는 방침을 일찌감치 밝혔으며,시공사업단도 복수의 언론을 통해 계약률을 공개할 수 없다는 입장을 밝힌 바 있다.

정당계약 마감 이후 재건축조합과 시공단은 “계약률은 고지의 의무가 없다”며 계약률을 공개하지 않았다. 오는 3월 미계약분에 대한 무순위청약을 진행할 시점에 계약률을 공개하겠다는 입장을 표명한 것이다.

'계약률 70%대'라는 통계(추산치)가 어떻게 나왔는지도 논란이다. 이번에 공개된 올림픽 파크 포레온 정당계약률은 사업주체인 ‘둔촌주공재개발조합’과 ‘현대건설’이 일절 공식적으로 발표하지 않았다는 점이다. 건설업계에 따르면 주관사인 현대건설을 포함해 시행사 자격을 띈 조합 측 모두 “계약률이 70~80% 선에서 결정 될 것 같다라는 예상치는 얘기했을 수 있어도 70%를 넘었다”는 얘기는 언급한 적 없다는 입장이다.

그러나 결과적으로는 올림픽 파크포레온 홈페이지 팝업창에 ‘예비당첨자’ 순번이 공개되자 분위기가 180도 바뀌었다. 홈페이지를 운영하는 조합측이 사실상 정당계약률을 가늠할 수 있는 기본 통계 데이터를 오픈한 것과 다름없다는 분위기다.

또한 민간에서 짓는 아파트 분양 계약률이 ‘반드시 공개’해야 하는지에 대한 여부에 대해서도 갑론을박이 거세다. 통상적으로 아파트 계약은 사인과 법인 간에 체결되는 형태다. 쉽게 말해 아파트 계약률에 대한 통계 수치를 발표해야 한다는 강제성이 없다는 얘기다.

특히 흥행에 실패한 사업장이라면, 수분양자와 공식적으로 계약을 체결한 시행사(조합)·시공사 입장에서는 공개하길 거부하는 것이 당연지사다. 미분양·미계약 물량이 많은 단지임을 공공연하게 자인하는 셈이다.

이렇게 되면 무주택자들이나 수요자입장에서도 청약에 주저하게 된다. 민간 기업 입장에서 계약률 미공개는 마케팅 측면에서 너무나 당연한 일입니다. 건설사들이 계약률을 영업기밀이라고 주장하는 명분이기도 하다.

[위키리크스한국=김주경 기자]

ksy055@wikileaks-kr.org

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