[부동산 ISSUE] 올림픽파크 포레온 ‘전매 제한’ 해제…분양권 시장 활성화될까?
[부동산 ISSUE] 올림픽파크 포레온 ‘전매 제한’ 해제…분양권 시장 활성화될까?
  • 김민석 기자
  • 승인 2023.10.20 17:09
  • 수정 2023.10.20 17:09
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4월 아파트 분양권 전매제한 최대 10년→1년 완화…제한 해제 물량 관심도↑
여전한 ‘실거주 의무’ 규정…의무 폐지 규정 포함된 주택법 개정안 국회 계류
양도세·지방소득세 등 세금 부담 증가, 고액 웃돈(프리미엄) 등 거래 저해 심화
수도권 일대 아파트 전경. [사진=연합뉴스]
수도권 일대 아파트 전경. [사진=연합뉴스]

올해 4월 아파트 분양권 전매제한 완화 조치로 최대 10년이었던 수도권 아파트 분양권의 전매제한 기간이 1년으로 대폭 감소되면서, 지난해 1만가구 이상의 초대형 단지로 부동산 시장의 최대어로 꼽혔던 ‘올림픽파크 포레온’ 단지 등 전매제한 해제 물량에 관심이 쏠리고 있다. 다만, 지속적으로 이어지고 있는 부동산 경기 침체 분위기와 실거주 의무 등 장벽도 존재하는 만큼 분양권 시장의 활성화에 대해서는 반신반의하는 분위기다.

부동산 업계에 따르면, 정부가 지난 4월 강남‧서초‧송파 등 이른바 ‘강남3구’와 용산구를 제외한 수도권 지역에서의 전매제한을 1년으로 줄이면서 분양 시장의 지각변동이 예고됐다. 그러나 한편으로는 회의적인 시선도 존재했다. 지난해부터 이어진 금리 인상에 따른 경기 악화 흐름과 부동산 시장의 한파를 아직 회복하지 못하고 있는 실정이기 때문이다.

실제로 지난해 부동산 시장의 관심을 집중시켰던 올림픽파크 포레온 단지의 경우, 전매제한 규제가 기존 8년에서 1년까지 줄어들며 수요자들의 이목을 끌었으나 높은 가격대와 실질적으로 전매제한 규제가 해제되는 올 12월까지 부담해야 하는 심적 불안 등 요인으로 파격적 규제 완화에도 발생하는 매물이 저조했다.

인근 공인중개사 관계자는 “분양권 전매제한이 줄어든 것뿐, 사라진 것이 아니므로 거래 후 즉각적인 명의 이전이 불가능해 전매제한이 완전히 해제되는 12월까지 마음을 놓을 수 없을 것”이라며 상황을 전했다.

또 다른 장벽으로 작용하는 것이 바로 ‘실거주 의무’다. 실거주 의무란 과열되는 부동산 투기 양상을 잠재우기 위해 도입한 방법으로, 분양자가 실제로 해당 아파트에 거주하고 일정 기간이 도래한 후 매도해야 양도소득세를 기본 과세하는 제도다. 당초 국회에서 해당 제도를 폐지하기 위해 주택법 개정안을 마련했지만, 21대 국회의원 임기 만료 7개월여를 앞둔 현 시점까지도 계류를 거듭하고 있어 실거주 의무 폐지는 요원해 보인다.

‘올림픽파크 포레온‘ 투시도. [사진=현대건설 컨소시엄]
‘올림픽파크 포레온‘ 투시도. [사진=현대건설 컨소시엄]

이러한 상황 탓에 2년의 실거주 의무 요건에 해당하는 올림픽파크 포레온의 경우, 오는 12월 분양권 전매제한이 해제되더라도 분양권 거래가 활성화되지 않을 수 있다는 관측이 크다. 실거주 의무가 남아있게 된다면, 실제 거주를 하지 않고 세입자를 받아 전세금으로 대금 지급을 마치려는 계획을 수립했던 수분양자들에게 추가적인 자금이 필요하기 때문이다. 현재 실거주 의무 적용 단지는 전국에 66개 단지, 4만4000가구로 파악된다.

아울러 양도세도 높은 수준을 유지하고 있다. 분양권의 경우 계약일로부터 1년 미만 보유는 시세차익의 70%, 2년 이내 되팔면 차익의 60%에 해당하는 금액을 양도세로 내야 한다. 여기에 지방소득세 10%까지 고려하면 실제로 부담해야 하는 세금은 66~77%에 달한다. 정부가 1년 미만 분양권 양도세는 45%, 1년 이상 보유분은 일반세율로 과세하겠다고 했지만, 올해 세법 개정안에 분양권 양도세 완화 조항은 포함되지 않았다.

또한, 신축 아파트 매수세 집중 흐름과 매물 공급 부족 우려로 인해 고액의 웃돈(프리미엄)을 얹어 분양권을 매수해야 하는 상황도 시장 활성화를 저해하는 요인이다. 국민평형으로 일컬어지는 해당 단지의 전용면적 84㎡ 매물의 경우, 지난 8월 기준으로 일반분양가인 13억원을 훨씬 상회하는 18억원 후반대의 가격을 형성하기도 했다.

건설업계 한 관계자는 “결국, 거래 활성화를 위해서는 ‘실거주 의무’가 우선적으로 폐지돼야 한다. 전매제한 완화와 실거주 의무 폐지는 한 묶음이라고 볼 수 있는데, 두 대책 간 호흡이 맞지 않아 분양권 거래가 선뜻 일어나지 못하고 있다”고 밝혔다.

[위키리크스한국=김민석 기자]

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