인천 미추홀구 숭인동와 서울 강서구 화곡동·경기도 화성시 동탄 일대에서 발생한 전세사기와 관련한 피해가 좀처럼 사그러들 기미가 보이지 않고 있는 가운데 지난달 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못한 전세 보증금 미반환 사고 역시 월별 기준으로 역대 최고치를 찍었던 것으로 나타났다. 이 뿐만 아니다. 민간뿐 아니라 전세임대 같은 공공임대주택에서도 보증금 미반환 사고가 늘면서 대책마련이 시급하다는 목소리가 커지고 있다. 보증 미반환 사고는 세입자가 전세 계약 해지나 종료 후 1개월 안에 전세 보증금을 되돌려 받지 못하거나, 전세 계약 기간 중 경매나 공매가 이뤄져 배당 후 전세 보증금을 받지 못하는 경우를 말한다.

24일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 3월 전국에서 발생한 총 전세보증사고 건수는 1385건으로 나타났다. 미반환된 보증금액은 3199억원으로 추산된다. 이는 전월(2542억원) 대비 25.8%(657억원) 늘어난 것이며, 지난해 4분기(2393건) 대비 무려 3.3배에 달하는 수치다.

1분기(1~3월) 동안 세입자가 돌려받지 못한 누적 보증금은 총 7973억원에 이른다. 이는 지난해 같은 기간(1391억원)보다 5.7배 넘게 급증한 액수다. 올해 들어 보증 사고가 가파른 속도로 증가세를 보이면서 1분기 만에 전년도 전체 사고액(1조1726억원)의 68%에 이르게 된 것이다.

주택 유형별로는 다가구주택이 3928건으로 전체의 49.3%를 차지했다. 다가구주택은 보통 집주인은 1명인데 임차인은 7~10가구여서 전셋값 하락기에 보증사고가 많이 발생한다. 다가구주택 보증사고 규모는 2020년과 2021년까지도 각각 55건과 58건으로 100건 미만이다가 역전세난과 전세사기 피해가 본격화된 지난해 6678건으로 급증했다.

이처럼 전세사기 피해자들의 피해가 걷잡을 수 없이 확산되자 원희룡 국토교통부 장관이 늦어도 다음 주까지 범부처 차원의 검토를 거쳐 정부 대책을 마련하겠다고 밝혔다. 현재 정부당국은 여러 대책을 논의 중이지만 즉각적인 시행이 유력한 대책은 바로 한국토지주택공사(이해 LH)이 도입해 시행 중인 매입임대주택 제도를 활용해 전세 사기 피해 주택을 사들이는 방식이다.

원희룡 국토교통부 장관은 21일 LH 서울지역본부에서 긴급회의를 열고 전세사기 피해 주택 매입 방안을 밝혔다.

LH 매입임대주택은 기존에 지어진 주택을 사들인 뒤 개·보수해 무주택 청년, 신혼부부, 취약계층 등에 시세보다 저렴하게 임대하는 사업이다. LH가 공개한 올해 임대주택 매입 계획안을 보면 , 책정된 예산은 5조5000억원이며, 매입 주택 규모는 2만6000호다. 여기에 지자체와 지방공사의 매입임대주택 물량 9000호까지 더하면 총 3만5000호 매입이 가능하다는 추산이다.

매입임대주택의 평균 가격은 호당 2억원 정도다. 올해 최대 7조원 가량을 피해 주택 매입에 투입할 수 있으며, 필요한 경우 주택도시기금 운용 계획을 변경해 매입 물량을 늘릴 예정이다.

원 장관은 “올해 매입임대주택 사업 물량을 피해 주택 매입에 우선 배정해 피해 주택 대부분을 커버할 수 있도록 조치할 예정”이라며 “그래도 부족하면 추가 물량을 배정하겠다"고 밝혔다.

정부는 원하는 피해 임차인에게는 경매에 나온 주택의 우선매수권을 부여하는 방안을 검토 중이다. 피해 주택을 구입하지는 못하지만 살던 집에 계속 거주하길 바라는 피해자에 대해서는 LH가 우선적으로 주택을 매입한 뒤 임차인들에게 재임대하는 방식이다. LH 매입임대는 2년 단위로 계약을 갱신해 최대 20년까지 거주 가능하며, 임대료는 시세 대비 30~50% 수준이다.

만약 공공이 피해 주택을 사들이면 전세사기 피해자가 주거 안정성을 확보할 수 있지만, 인천 미추홀구 사례처럼 선순위 채권자가 있는 경우 보증금을 회수하기는 어렵다. 경매 절차를 통해 공공기관이 매입하며 지불한 대금이 은행 등 선순위 채권자들에게 먼저 돌아가기 때문이다.

다만 한국자산관리공사(캠코) 등 채권 매입기관이 전세사기 피해자에게 임차보증금을 대신 지급한 이후에, 해당 채권을 재인수하는 ‘선 지원 후 구상권 청구’ 방안에 대해서는 세금이 과다 지출되는 등 재원 문제로 인해 수용하기 어렵다는 입장을 고수하고 있다.

원 장관은 “임차인들에게 보증금을 돌려줄 수 있는 세금 재원이 나오지도 않고 만들 수도 없다. 국가에서 주택을 매입해서 보증금을 돌려주게되면, 이건 민주당이 원하는 세수 포퓰리즘과 다름없다. 이런 구조는 형평성에도 어긋날 뿐만 아니라 국민들로 하여금 혼선을 일으켜서 정쟁의 도구로 이용될 수 있기에 명확하게 선을 긋는 이 옳다고 본다”고 강조했다.

그렇다면 최근에 발생한 전세사기를 포함해 깡통전세‧역전세난은 어떠한 차이가 있을까?

이번에 인천 미추홀구 일대에서 동시다발적으로 발생한 건축왕 사건과‧ 서울 강서구 화곡동 일대에서 벌어진 빌라왕 사건은 엄밀히 말하면 전세 사기 사건의 범주에 포함된다. 전세사기사건은 쉽게 말해 임대인(집주인)이 전세금을 편취할 목적으로 임차인을 속이고 임차인의 보증금 회수가 불가능하거나 어려워진 경우를 통칭하는 용어다.

미추홀구 건축왕 사건의 핵심은 한 명의 지역 건설업자가 2800여 채 주택을 소유하며 2700억원이 넘는 보증금 피해를 입힌 것이다. 게다가 매물이 경매로 넘어가는 과정에서 보증금 우선 지급대상에서 밀려나 보증금을 지급받지 못한 임차인 3명이 극단적 선택을 한 것이다.

특히 인천 미추홀구 숭의동 오피스텔의 경우 건물주(건축추와 동일)가 인천 금융권으로부터 대출을 받아 선순위 저당권이 있는 신축 주택을 전세로 놓으면서 보증금 회수에 문제가 없다고 임차인에게 거짓말로 속인(기망) 행위가 문제된 것이다. 쉽게 말해 미추홀구는 융자를 받아 선순위 근저당을 잡아놓은 이후 작정하고 보증금을 떼 먹은 경우다. 이 경우 원래대로라면 임차인(피해자) 입장에서는 전세매물을 경매에 넘겨도 회수할 수 있는 금액이 거의 없거나 공적인 차원에서 매수대금을 투입해도 매수대금이 피해자에게 한 푼도 돌려받지 못하는 구조다.

또 서울 화곡동 ‘빌라왕’ 사건도 건축주가 컨설팅업체‧감정평가사‧바지사장(명의상 집주인) 등과 사전에 조직적으로 공모해 매매가 시세보다 높은 전세금을 받고 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보험을 미끼로 임차인을 기망한 것이 문제가 됐다. 이 사건에서는 임차인과 함께 주택도시보증공사도 직접적인 피해를 입은 것이다.

최근 드러난 전세 사기사건도 크게 두 가지 유형으로 나뉜다. 우선 ‘미추홀 건축왕’ 전세 사기처럼 부동산 중개업소와 공모해 세입자에게 잘못된 정보를 제공한 이후 임차인들에게 보증금을 반환하지 않은 것이다.

이른바 ‘빌라왕’ 사건으로 불리는 또 다른 하나는 자기 돈 한 푼 들이지 않고 세입자가 내는 전세금만으로 빌라를 매입(무자본 갭투자)한 후, 신용불량자 등 ‘바지 임대인’에게 명의를 넘기고 사라지는 방식이다. 이는 더 이상 집주인으로서 보증금 반환 등의 책임이 사라진 상황에서 전세금만 챙겨 달아날 수 있게 되는 것이다.

다만 두가지 사례의 공통점은 건축업자와 공인중개사, 세입자를 모집하는 브로커 등이 조직적으로 공모했다는 것이다. 부동산 거래에 익숙하지 않은 2030 세대가 이들을 당해내는 게 쉽지 않은 게 현실이다.

‘깡통 전세’는 전세 사기와 성격이 다르다. 깡통전세는 주택의 전세금보다 매매가격이 낮아져 임차인이 전세금을 온전하게 돌려받지 못하게 된 주택 또는 그러한 위험성이 커진 주택을 의미하며, 쉽게 말해 주택 매매가보다 전세 보증금이 더 높은 것을 뜻한다.집주인(임대인)의 의 도와 관계없이 주택 가격이 급락할 때 흔히 발생하게 된다. 세입자(임차인)가 리스크(위험)를 감당해야 한다.

또 집주인의 채무 불이행으로 주택이 경매에 부쳐졌으나 낙찰가격이 전세금을 밑도는 경우가 깡통전세 범위에 포함된다. 부동산 업계에 따르면 전세금이 집값의 80% 수준을 넘어서는 다세대·연립주택(빌라)을 깡통 전세 위험군으로 포함된다고 규정한다. 특히 다세대·연립주택은 전세 계약을 체결할 당시에는 아무런 문제가 없더라도 경매 처분 때 낙찰가격이 시세의 80%(선순위 저당권이 없는 경우) 이하로 떨어질 가능성이 크기 때문이다.

이번에 동탄에서 전세사기 사건이 벌어진 경우 해당 주택은 ‘깡통전세’라는 사실이 드러난다. 동탄은 담보가 전혀 없어 피해 양상이 다른 경우다. 동탄은 오피스텔 (매매)가격이 1억2000만원짜리인데 이를 (전세금) 1억5000만원을 내고 들어가 돌려받지 못하고 있는 경우 등으로, 세입자가 이를 담보로 권리를 행사하게 되면 역전세라는 손실이 존재할 수는 있지만 미추홀구와 같이 전세사기로 간주하기는 어렵다.

다만 깡통 전세이거나 위험군에 속한 주택에 임차인이 거주하고 있다고 해서 반드시 ‘전세사기’로 이어지는 것은 아니다. 임대인은 깡통전세 여부에 관계없이 새로운 임차인을 들이거나 차입 등을 통해 기존 임차인에에게 전세금을 온전히 돌려주는 게 정상이며, 실제로는 대부분 임대인이 정상적으로 전세금을 되돌려주는 경우가 대부분이다.

반면 역전세난은 앞에 언급한 전세사기와 깡통전세 등 고의적인 경우는 아니다. 이는 역전세난은 전셋값이 가파른 속도로 하락하는 가운데 전세 계약기간이 만료되면서, 집주인이 전세금을 돌려주는 과정이 어려움이 발생해 지연되는 경우가 다수다. 이는 부동산 매물에 대한 시장 가격 변동됨에 따라 발생하는 경우가 많다. 역전세난은 지난해 하반기 이후 전국적으로 지속되고 있는 분위기다. 임차인의 입장에서는 전세 주거비용 부담이 낮아져 반가운 현상이지만, 한편으로는 깡통전세를 늘리는 부작용도 커지고 있는 추세다.

[위키리크스한국=김주경 기자]

ksy055@wikileaks-kr.org

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