올해 하반기도 2개월이 지나면서, 강남‧여의도 등 서울 지역 ‘대어’로 꼽히는 재건축·재개발 예정 구역을 중심으로 도시정비사업이 여러 곳에서 진행되고 있다. 이에 건설사들도 수주를 따내기 위해 기업별로 차별화된 아이템을 개발‧도입하며 정비사업설명회에 나서는 등 일감 확보를 위한 절차를 차근차근 밟고 있는 실정이다.

그러나 기존 방식의 정비사업에서는 조합 설립, 조합-시공사 간 협의, 공사비 설정 등의 절차가 복잡하고, 다양한 이해관계가 맞물려 합의를 도출하기 어려워 사업이 매우 느리게 진행됐다. 심지어 10년이 넘는 기간 동안 사업 준비 단계에만 머물다 조합 내부 문제나 시공사와의 마찰 등으로 사업 자체가 백지화되는 경우가 다반사였다.

특히 최근 업계 불황과 원자재 가격‧인건비 상승 등으로 시공사와 조합 간 공사비 갈등이 심화되는 분위기도 사업 추진에 장애물로 작용했다. 건설업계 한 관계자는 “공사비 가격 상승에는 다양한 원인이 있겠지만, 인상분에서 가장 많은 비율을 차지하는 것은 인건비다. 인건비는 현장 근로자들의 권리와 직결되는 만큼, 쉽게 내릴 수 없는 형편”이라며 업계 상황을 전했다.

이에 ‘신탁방식’ 정비사업이 대안으로 떠올랐다. 신탁방식 정비사업은 주민들의 동의를 얻어 사업을 추진하는 기업에 권리를 위탁하고, 해당 권리를 수탁받은 회사가 사업 시행을 맡는 구조로 진행된다. 권리를 위임받는 과정에서 추진위원회 구성, 조합 설립 등의 절차를 생략할 수 있어 사업 기간 단축에 유리하고, 조합과의 불필요한 마찰을 겪을 필요가 없어 효율적인 사업 진행이 가능해 최근 시행사 등을 중심으로 해당 방식을 활용하는 구역이 늘고 있다.

해당 분야에서 가장 활발한 사업을 벌이고 있는 기업은 부동산 개발 전문 회사 한국토지신탁이다. 당사는 종로‧여의도‧양천‧서초 등 서울 각지에서 사업성이 뛰어난 지역을 발굴해 업무협약을 체결하고, 수주까지 따내며 신탁방식 정비사업 포트폴리오를 점차 강화하고 있다.

그중에서도 가장 큰 규모로 추진 중인 곳은 창신9‧10구역이다. 지난 5월, 한국토지신탁은 창신 9‧10구역 재개발 추진위원회와 신탁방식 도시정비사업에 대한 업무협약을 체결했다. 종로구 창신동 일원의 창신9‧10구역은 신탁방식 재개발 사업을 통해 통틀어 약 4000세대로 거듭날 전망이다. 해당 구역은 지난 2007년 재정비촉진구역으로 지정됐으나 2013년 재정비촉진구역 해제 이후 지속적인 사업 정체를 겪어온 구역이라 협약 체결이 갖는 의미가 더욱 크다. 한국토지신탁은 여러 사업지에서의 경험을 토대로 도시정비사업 분야 전문성과 신뢰도 측면에서 좋은 평가를 얻고 재개발 추진위원회로부터 예비사업시행사로 선정받고, 수주까지 총력을 기울일 방침이다.

‘여의도 아파트 지구단위계획’ 등으로 개발 호재가 예상되는 여의도에서도 지난 6월 ‘삼익아파트 재건축사업’과 관련해 신탁방식 도시정비사업 추진을 위한 업무협약을 체결했다. 한국토지신탁은 해당 단지를 각종 금융업무지구가 포진해 있는 여의도의 개발계획 및 주변 아파트지구 개발계획과 호흡을 맞춰 여의도 랜드마크 단지로 탈바꿈시킨다는 목표다. 특히 여의도 아파트 지구단위계획으로 일대 아파트 재건축 시 최고 70층, 최대 용적률 800%까지 시공할 수 있는 길이 열리면서, 삼익아파트 재건축사업에도 힘이 실릴 전망이다.

이외에도 ‘목동10단지 재건축사업’, ‘송파 삼전동 모아타운’ 등 입주 수요가 높은 지역에서 사업을 이어가는 한편, 이달 들어서는 ‘서초 삼풍아파트 재건축사업’ 추진 업무협약을 체결하며 프로젝트 영역 확장에 몰두하고 있다. 이중 삼풍아파트 재건축은 전체 24개동, 2390세대가 거주 중인 대단지로, 한국자산신탁과 컨소시엄을 구성해 인허가 착수 등 재건축 추진에 나설 방침이다.

한국토지신탁 관계자는 “올해 서울 지역을 중심으로 여러 곳에서 업무협약을 체결해 수주 직전 단계까지 진척을 이뤄냈다. 아울러 당사는 6월 기준 수도권 21개 사업장에서 약 2만세대의 사업시행자‧사업대행자로 지정고시를 취득해 사업을 추진하고 있다”며 사업 진행 현황에 대해 밝혔다.

한편 코람코자산신탁도 최근 반포동의 한 근린생활시설 재건축 사업을 수주해 신탁방식 정비사업에 본격적으로 뛰어들 채비를 하는 모습이다. 당사가 추진하게 될 ‘래미안 신반포팰리스상가 재건축사업’은 아파트 옆에 독립된 복합 리테일시설로 들어설 예정이다.

지난 1979년 준공된 ‘래미안 신반포팰리스상가’는 서초 래미안 신반포팰리스아파트 단지 내 상가로, 2012년 아파트재건축 당시 조합과의 의견 차이를 이유로 통합 재건축에 실패하며 아파트 준공 이후 약 7년 만에 상가 재건축을 진행하게 됐다. 코람코자산신탁은 해당 상가를 독립된 상업시설로서의 정체성을 살려 지역 내 랜드마크 시설로 만들겠다는 구상이다.

이렇듯 시행을 담당하는 부동산신탁사의 체계적 사업운영과 효율적 자금조달 등의 장점에 착안해 재개발‧재건축 후보 지역들에서 신탁방식 정비사업을 원하는 곳이 늘어나는 추세다.

이같은 수요에 부동산 전문회사‧자산운용사들이 신속히 반응하며, 여의도와 목동을 중심으로 강남권까지 확산되고 있는 만큼 향후 추이도 관심이 쏠리고 있다.

[위키리크스한국=김민석 기자]

alstjr9706@wikileaks-kr.org

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