재건축 현장마다 공사비 갈등이 반복되면서 한국부동산원에 공사비 검증을 의뢰하는 사업지가 증가하는 추세다.

한국부동산원에 따르면 1~2분기 공사비를 검증해달라고 의뢰한 정비사업장은 13곳으로 나타났다. 이는 지난해 32건의 약 40.6% 규모로 적지 않은 비중이다.

실제로 2020년년 공사비 검증제가 도입된 이후부터 해마다 공사비 검증을 원하는 사업장이 늘고 있는 추세다. 지난 2020년 13건으로 집계됐으며, 이후 줄곧 상승세를 보이고 있다는 것이 한국부동산원 측의 설명이다. 

공사비 청구서에 자잿값뿐만 아니라 크게 뛴 인건비까지 반영한 시공사와 이에 놀란 조합이 부동산원에 검증을 요청한 사례가 많다는 의미다. 공사비 증액 비율이 10% 이상이면 사업시행자는 부동산원에 적정성 여부에 대한 검증을 요청할 수 있다.

최근 정비업계에 따르면 한국부동산원은  지난달 14일 둔촌주공 재건축 조합과 시공사업단에 공사비 검증 결과를 통보했다. 한국부동산원이  추가 공사비 인상 검증 총액은 총 1724억8600만원이었으며, 377억원을 감액하고 1255억원만 지급하라는 결정을 내린 것이다.  이는 시공사업단이 둔촌주공재건축조합에 요구한 1조1385억원 중 14%가량 규모다. 이번 결과는 공사비 검증을 요청한 지 6개월 만에 나온 것이다.  이같은 결정은 한국부동산원이 조합 측의 손을 들어 준 것이다. 다시말해 시공사업단의 공사비 인상이 과도하다는 점을 사실상 인정한 것이다. 해당 결과와 관련, 시공사업단과 조합 모두 수용하겠다는 입장이다.

다만 검증하지 못한 9764억원에 대해선 재판부의 결과가 나올 때까지 조합과 시공사업단의 진통이 계속 이어질 전망이다. 한국부동산원은 증액된 추가 공사비 가운데 1621억원만 검증이 가능하며, 나머지 86%에 해당하는 9764억원에 대해서는 검증이 불가하다는 입장을 밝혔다.

부동산원 관계자는 “나머지 공사비(9764억원)는 총 분양대금, 분양 시점, 원자재 인상분 ·적용 금리 등 조합과 시공자 간 합의가 있었다는 증거가  산정할 수 있는 부분”이라며 “검증기관이 임의로 책정할 수 없는 부분이 많아 검증 대상에서 제외했다. 다만 향후 법적인 부분과 제도 개선을 통해서 최근 논란이 되고 있는 공사비에 대해서도 합리적이고 객관적인 공사비 책정이 이뤄질 수 있도록 가인드라인을 만들 필요성이 있다.”고 말했다.

이뿐만이 아니다. 서울 서초구 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)도 사례가 비슷하다. 한국부동산원은 추가 공사비 1566억원 가운데 1222억원에 대해서만 증액이 타당하다고 판단한 것이다.

최근 정비업계에 따르면 래미안 원베일리 재건축 조합은 지난달 말 총회를 열고 1130억원 규모 공사비 증액 안건을 통과시켰다. 이날 열린 총회에서 공사비 증액 안건은 참석자 2146명 가운데 1714명이 찬성(80%)했다.

시공을 맡은 삼성물산은 지난 해 8월 1·2차 사업시행계획 변경에 따라 공사비를 1566억원 올려달라고 요청한 바 있다. 이에 조합은 한국부동산원에 공사비 검증을 요청했고, 적정 공사비 증액분이 1222억원이라는 결과를 통보받았다. 이후 삼성물산과 조합은 협상을 진행했으며, 총회 통과 직후 삼성물산과 조합이 증액안에 날인하면서 1130억원 규모 공사비 증액이 확정된 것이다.

래미안 원베일리 조합원은 2557명이다. 증액분 대로라면 조합원 1명 당 추가로 부담할 금액은 약 4400만원이다. 다만 조합이 1130억원을 받아들인 것은 조합원 추가 분담금 없이 증액 가능한 범위인만큼 조합원들의 추가 부담은 발생하지 않을 전망이다.

부동산원은 최근 서울 서초구 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)의 추가 공사비 1560억원 중 1220억원에 대해서만 증액이 타당하다고 판단한 것이다. 

나머지 11곳 사업장은 미공개된 상태다. 엄밀하게 말하면, 알려지지 않았다기 보다 알려지길 꺼린다는 것이 건설업계 전언이다. 정비사업장 정보가 외부에 노출되면, 공사비 원가는 물론이고 인상된 추가 공사비, 조합원들의 추가분담금 등에 더해 분양가 등 단지에 대한 모든 정보가 공개될 수 있는 데다가 향후 집값 상승분에도 영향을 줄 수 있어 좋을 게 없다는 판단에서다.     

그럼에도 정비업계와 건설업계에서는 이번 검증을 계기로 좀 더 객관적인 공사비 책정이 이뤄질 것이라는 기대감이 형성되고 있는 상태다. 물론 공사비 검증단계를 거친다고 해도 곧바로 조합과 시공사 간 갈등이 해결되는 것은 아니다. 어차피 공사비 갈등과 미분양 우려가 크다면 입지 좋은 곳에 수주 경쟁을 펼치겠다는 게 요즘 건설사의 사업 추세다. 공사비 갈등 문제가 발생한다고 해도 악성 미분양 리스크를 계속 떠안기보다는 돈되는 사업장에 집중하겠다는 것이 대다수 건설사들의 지배적인 의견이다. 

이에 국내 대형 건설사는 이미 하반기 대어급 수주전 참여를 위해 ‘도시정비사업 전담팀’을 확대 편성하거나 전문 인력을 대폭 보강해 한남4구역·노량진1구역·한양아파트 등 수주전에 일치감치 대비하고 있다.

반면 평균 단가가 낮거나 미분양 우려가 큰 서울 변두리 지역이나 서울 내에서도 아파트 가격이 상대적으로 낮은 지역은 건설사들의 관심도가 낮다보니 입찰 참여가 사실상 저조한 상태이며, 수지타산이 안맞거나, 공사를 진행 중인 단지도 공사비 증액 갈등이 커진 곳은 아예 공사계약을 해지한 곳도 속출하고 있다.

최근 경기도 양주 삼송구역 지역주택조합은 대건설이 자재비 상승 등을 이유로 공사비를 3.3㎡당 507만원에서 619만원으로 올려야 한다고 하자, 공사비 합의점을 찾지 못해 현대건설과 체결했던 협약을 해지했다. 이에 지주택조합은 시공사도 쌍용건설로 바꾸고 단지명도 ‘양주 힐스테이트 센트럴포레’에서 ‘쌍용 더 플래티넘 양주’로 교체했다.

경기 성남시 산성구역 재개발 조합도 지난 16일 대의원회의를 열어 시공사업단(대우건설·GS건설·SK에코플랜트)과의 계약을 해지하기로 의결했다. 조합원들 입장에서는 시공단의 공사비 인상 결정을 수용하게 되면 1인당 2억원에 가까운 추가 분담금을 내야 하다보니, 조합은 시공단과 계약을 해지하기로 결정한 것이다. 

한편으로는 수도권 재건축·재개발 사업장 곳곳에서 공사비 갈등이 벌어지면서 사업이 미뤄지는 곳도 부지기수다. 경기 수원시 권선6구역 재개발 조합은 시공단과의 공사비 갈등으로 애초 이달 진행할 예정이었던 일반분양 일정은 속절없이 미뤄진 상태다.

권선6구역의 최초 공사비는 3.3㎡당 423만원 수준이었으나  지난해  원자재 값 상승 등을 반영해 공사비를 3.3㎡당 538만원 수준으로 변경했다. 그러나 올해 3월 시공단이 공사비를 3.3㎡당 680만원으로 재차 올려달라고 요구하면서 시공사업단과 조합간의 간극이 벌어진 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 “현재 공사비 갈등에 따른 공사비 갈등이 발생하는 것은 결국 조합이 추가분담금을 못 주겠다는 것인데 건설사로서는 공사비를 올릴 수밖에 없어 공사비 증액을 수긍해주는 단지나 자산 규모·소득 여건이 되는 단지를 우선 찾으려 하고 있다”며 “이러한 건설사의 보수적인 도시정비사업 운영 방향 탓에 앞으로 도시정비사업 옥석가리기 현상은 더 극명하게 나타날 것”이라고 설명했다.

[위키리크스한국=김주경 기자]

ksy055@wikileaks-kr.org

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