‘2030년 도시주거환경정비 기본계획’ 마련해 성남시 원도심 재정비 추진
신흥3구역 3418호·태평3구역 2847호 건설계획…상대원3구역 지정 준비
노후 주택과 높은 지형이 많은 성남시 원도심 재정비에 성남시와 LH가 18년간 ‘재정비 공조’를 이어가고 있다. 한국토지주택공사(사장 이한준, 이하 LH)는 성남 원도심 도시기능 회복과 노후 주거환경을 개선하고자 지난 2006년부터 1~3단계에 걸쳐 정비사업을 추진한 것이 대표적이다.
LH는 성남시 재개발에 공공이 조합을 대신해 신탁방식으로 전문적인 사업관리를 통해 민간 재개발사업을 시행하는 ‘공공참여형 재개발’(순환정비) 방식을 적용 중이다. 이로 인해 사업구역 인근에 이주용 주택을 먼저 마련해 주민을 이주시킨 뒤 정비사업이 끝나면 주민들은 원래 살던 사업구역으로 이주가 가능해진 것이있다.
LH에 따르면 순환정비 방식을 적용하면 과도한 밀집, 주차난, 소방차 진입불가 등 열악한 주거환경을 획기적으로 개선할 수 있게 된다.
LH 관계자는 “LH가 보유한 임대주택을 순환용 이주단지로 제공해 인근 생활권 유지가 가능하며 둥지 내몰림 방지를 통해 원주민 재정착률을 높일 수 있다”면서 “적정 공사비로 ‘메이저 시공사’를 선정해 주택품질 고급화로 주민만족도도 제고할 수 있다”고 설명했다.
더 나은 환경을 위한 일시적 이주
소규모 재건축인 가로주택정비사업을 비롯한 성남시의 도시재생은 수정·중원지역이 1970년대 초 서울시 무허가 판자촌 철거민 이주단지로 조성되던 당시로 거슬러 올라간다. 구릉지에 20평 규모로 쪼개 이후 분양됐으며, 노후 주택 밀집·좁은 도로, 주차장 부족 등의 문제를 안고 있는 지역적 특성이 우선적으로 고려된 것이다.
박상우 국토교통부 장관은 지난 2018년 LH 사장 재직 시절, 성남시와 ‘성남시 재개발사업의 성공적인 수행을 위한 기본업무 협약’을 체결했다.
협약에 따라 LH는 성남시 재개발 사업 시행자로 참여 때 해당 구역 소유주와 세입자가 임시 거주할 수 있는 순환용 주택을 마련했다. 이런 방식의 순환 이주 재개발사업을 추진했던 곳은 LH가 시행하는 ‘성남시 2단계’ 재개발사업 구역으로, 신흥2구역(6488가구), 중1구역(3113가구), 금광1구역(7499가구)이 해당한다.
4718가구의 소유자·세입자가 위례·여수지구에 마련된 순환용 공동주택으로 2016년 6월부터 2017년 10월 사이에 이주했다.
성남시 관계자는 “대규모 이주 수요 발생으로 원주민들이 재정착하지 못하고 밖으로 내몰리는 전면 철거방식의 재개발 사업의 부작용을 해결하려고 이번 협약을 하게 됐다”고 설명했다.
2단계 사업구역인 금광1구역(e편한세상 금빛 그랑메종)과 중1구역(신흥역 코오롱 하늘채 랜더스원)에서는 지난 2022년 총 7,731세대가 대규모 입주를 완료했으며 신흥2구역(산성역 자이푸르지오) 4774세대가 입주했다.
LH 관계자는 “성남시 1,2단계는 주민 및 시공사와의 갈등이 적었고 민간과의 공동사업으로 민간브랜드 적용, 고급자재 사용 등 주택품질을 높여 주민 만족도가 매우 높다”고 평가했다.
LH와 함께 만드는 새로운 도시재생 모델
성남시는 2단계 이후로 ‘2030년 도시주거환경정비 기본계획’(이하 2030 기본계획)을 발표했는데 수진1·신흥1·태평3·상대원3·신흥3구역 등이 포함됐다.
2030 기본계획에 따르면 1996년 분당신도시 건설로 인하여 신시가지와 산성대로를 중심으로 한 원도심으로 지역의 핵심축이 양분됐으며, 2009년 판교신도시 및 행정타운 개발로 인한 성남시 공간구조 재편으로 신도시와 원도심간 격차가 심화됐다.
이에 성남시 관계자는 “지난 2012년 2020 성남시 도시·주거환경정비기본계획을 수립하고, 성남시 전체에 대한 정비방향 설정을 통한 정비사업을 추진 중”이라면서도 “정비사업의 추진이 사업성 저하, 주민 갈등 등 다양한 요인으로 인하여 장기간 지연· 중단되면서 주거환경의 악화가 발생되어 정비구역에 대한 관리가 필요한 상황”이라고 새로운 기본계획 추진 배경에 대해 밝혔다.
또한 성남대로~산성대로와 탄천을 성남시 남북간(원도심~신도심) 연결하는 중심활력축과 녹지재생축으로 설정해 도시재생을 추진한다. 이번 순환정비의 핵심지역인 태평·수진·신흥권역은 ‘성남형 경사주거지 도시재생 모델’을 개발하고 기존 핵심가로상권의 연계·차별화를 꾀하기 위해서다.
성남시 원도심은 해발 50m 이상의 토지가 전체 토지의 78%를 차지할 정도로 지대가 높으며 경사도 10˚ 이상의 토지가 32%에 달해 서울시의 모아타운 같은 새로운 재정비 모델이 요구되는 실정이다.
성남시는 2030 기본계획을 통해 신규 정비예정구역은 지양하고 장기 미추진 정비예정구역에 대한 해제 및 관리방안 검토를 추진한다. 또한, 공공실버주택, 행복주택 등 사회적 약자를 위한 주택유형의 제시를 통한 세입자 주거안정 대책 방안을 마련하고 결합개발제도, 우수디자인건축물 등 기정계획에서 제시했던 지나치게 많은 인센티브 항목을 현실화하고, 지역별 특화방안을 고려하여 현실적인 용적률 계획을 수립한다.
이같은 내용의 2030 기본계획을 토대로 LH는 원도시 대단지 재정비에 만전을 기하고 있다. 2030-1단계인 수진1·신흥1구역은 지난 2022년 10월 대우건설과 GS건설이 시공사로 선정됐다.
신흥3·태평3구역은 지난해 2월 정비구역으로 지정돼 지난해 12월 총 6300세대가 거주할 수 있는 대규모 단지로 추진된다.
신흥3구역에는 3418호가 건설되며, 태평3구역은 2847호가 건설된다. LH 관계자는 “해당 지역은 도로 등 도시 기반시설과 공원시설 등이 확충돼 주거환경 또한 획기적으로 개선될 예정”이라고 설명했다.
LH는 2곳에 대해 오는 2025년말 사업시행인가를 거쳐 2031년 준공 및 입주를 목표로 사업을 추진하고 있다. 성남 원도심 재개발 2030-2단계로 사업 추진 중인 상대원3구역도 정비구역 지정을 기다리고 있다.
신흥3과 태평3구역은 아직 시공사는 미정이지만 현대건설 혹은 현대엔지니어링 등이 예의주시하는 것으로 알려졌다.
상대원3구역까지 지정되면 성남시는 노후주택 재개발사업은 더욱 더 탄력을 받게 되며 LH와의 성공적인 동행이 20년 이상 지속될 전망이다.
신상진 성남시장은 “(순환정비방식은)대규모 이주 수요 발생으로 원주민들이 재정착하지 못하고 밖으로 내몰리는 전면 철거방식의 재개발사업의 부작용을 해결할 수 있는 순환정비방식은 재개발의 모범사례”라면서 “성남시와 LH가 긴밀히 협력해 성공적인 재개발사업이 될 수 있도록 노력하겠다”고 강조했다.
LH 관계자도 “성남시와 협력해 성남 2030단계를 성공적으로 추진해 지역주민들에게 편리한 주거환경을 제공할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 덧붙였다.
[위키리크스한국=안준용 기자]
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