[건설 FOCUS] “미분양에도 고분양가 선택”…건설사, ‘주택 시장 침체’에 악전고투
[건설 FOCUS] “미분양에도 고분양가 선택”…건설사, ‘주택 시장 침체’에 악전고투
  • 김주경 기자
  • 승인 2024.03.04 08:06
  • 수정 2024.03.04 15:55
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국토부, ‘기본형 건축비’ 6개월 만에 또 3.1% 인상
서울 평균 신축 분양가, 평당 3707만원…1년 새 21%↑
올해 1월말 기준 전국 미분양주택 물량 6만3755가구
수도권보단 전남·대구·부산 등 지방 위주 미분양 많아
건설사 “영업마진 남기려면 신축 분양가 인상 불가피”
노무비 인상 CG. [사진=연합뉴스]
노무비 인상 CG. [사진=연합뉴스]

건축비 급증에 이어 고금리 충격타가 거세지면서 건설경기 위축이 장기화 국면에 접어든 모양새다. 부동산 PF 부실에 따른 위기 등이 수면 위로 부상하면서 전국적으로 미분양 물량 역시 2개월 연속 상승세를 나타냈다. 적체된 미분양 물량 건수만 4개월 연속 1만 가구가 넘어섰으며, ‘준공 이후 악성 미분양’ 물량 역시 7개월째 늘었다.

다만 거래량이 증가하긴 했으나 신학기 특수에 따른 수도권 위주로 물량이 늘어나는 데 그쳤으며, 지방에선 가파른 감소세를 보이면서 양극화가 두드러지는 양상이다. 그럼에도 신축아파트에 대한 분양가 상승 기조가 계속 이어진다면 미분양주택 물량이 급증으로 이어지는 등 다소 회의적인 전망도 나온다.

건설 경기 위축에도 불구하고 기본형 건축비가 3.1% 인상하면서 분양가 상승세가 이어질 전망이다. 고분양가는 무주택 수요자들이 청약을 주저하게 만드는 주요인이지만 분양을 앞둔 건설사 입장에선 현실적으로 영업이익률을 포기하기 어려운 만큼 고심이 깊어질 수밖에 없다.

29일 국토교통부가 발표한 올해 건축비 인상 방침에 따르면 서울 강남3구와 용산구 등에 적용하는 분양가상한제주택에 적용되는 기본형건축비가 3.1% 인상됐다. 1㎡당 197만6000원에서 203만8000원으로 오른 것이다.

서울 한 레미콘 공장에서 믹서 트럭(레미콘차)들이 콘크리트를 싣고 공장을 오가고 있다. [사진=연합뉴스]
서울 한 레미콘 공장에서 믹서 트럭(레미콘차)들이 콘크리트를 싣고 공장을 오가고 있다. [사진=연합뉴스]

건축비 인상을 이끈 요인은 자잿값과 인건비 인상이다. 실제로 레미콘 비용은 지난해 8만8700원에서 지난달부터 9만3700원으로 7.2% 올랐으며, 창호유리는 17.7% 올랐다.

인건비도 마찬가지다. 전문 기술력이 요구되는 형틀(목공) 작업자 내지 건물 뼈대를 만드는 철근 배근 작업자 등 특별 숙련공은 5.61% 올랐으며, 콘크리트 양생 작업자 인건비와 단순 노무를 담당하는 보통인부는 각각 4.14%, 3.05% 인상됐다. 이번 개정된 고시는 3월 1일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

앞서 국토부는 지난해 기본형 건축비를 1월(1.1%), 3월(2.05%), 9월(1.7%)로 1년에 세 차례나 인상한 바 있다.

기본형 건축비가 오르면서 아파트 신축 아파트 분양가격의 상방압력은 더 거세질 전망이다. 건설사는 가격반영이 시간 문제라고 입을 모은다. 아파트 분양가는 최근 몇 년 째 고공행진하며, 좀처럼 주춤할 기미가 안보인다.

주택도시보증공사(HUG)가 발표한 '1월 민간아파트 분양가격 동향'에 따르면 지난달 서울 민간아파트 평균 분양가는 평당 3707만원을 기록했다. 전년 동기 3063만원와 비교하면 상승률이 무려 21%다. 지난해 연말에 추산한 3495만원 대비 1개월 만에 6.07% 오른 것이다.

민간 아파트 평균 분양가(국평기준‧전용면적 84㎡)'만 놓고 보면 1년 만에 10억 대에서 12억 대로 오른 것이 대표적이다.

신축 아파트 분양가 CG. [사진=연합뉴스]
신축 아파트 분양가 CG. [사진=연합뉴스]

이번에 기본형 건축비 인상으로 인해 향후 분양가 인상에 가격 상승분이 반영되면 악성 미분양 물량이 더욱 급증할 수 있다는 전망도 나온다. 일반적으로 건설 원자재 가격 상승은 아파트 공사비에 고스란히 반영된다. 이는 분양가를 밀어 올리는 주된 요인이다.

실제로 적체된 미분양 흐름은 좀처럼 꺾이지 않는 모양새다. 국토부가 1월 말에 발표한 ‘2024년도 1월 주택 통계’자료에 따르면 전국 미분양주택은 총 6만3755가구로 집계됐다. 전월(6만 2489가구) 대비 2% 늘어난 것이다. 지난해 12월에 이어 2개월 연속 증가세를 보였다.

수도권 미분양이 1만 160가구로, 전달(1만 31가구) 대비 1.3% 가량 늘었고, 지방은 5만 3595가구로 2.2% 증가하는 등 지방을 중심으로 미분양 적체가 두드러진 것이다.

흔히 악성 미분양으로 평가받는 ‘준공 후 미분양’ 물량은 1만1363가구로 나타났다. 한달새 4.7% 늘어난 것이다. 일발적으로 로 분류된다. 4개월 연속 1만 가구를 넘어선 것이다.

건설 현장에 세워진 타워크레인. [출처=연합뉴스]
건설 현장에 세워진 타워크레인. [출처=연합뉴스]

준공 후에도 팔리지 않은 ‘악성 미분양’ 주택은 전남이 1210가구로 가장 많았으며, 경남(1190가구)과 경기(1182가구), 부산(1174가구), 제주(1089가구), 대구(1065가구) 등이 뒤를 이었다. 서울(455가구)과 인천(611가구)는 전달 대비 소폭 줄었다.

건설업계 종사자와 부동산 업계 전문가들도 앞으로도 원자재가 계속 오를 것으로 관측되는 데다 정부 측에서도 기본 건축비 인상 기조를 계속 이어간다면 신축 분양가에 대한 부담은 오롯이 수분양자가 질 수밖에 없는 구조가 만들어질 수밖에 없다고 전망한다.

특히나 건설사 입장에서는 설사 미분양이 많아지거나 악성 미분양 물량이 계속 누적된다고 해도 대출규제가 완화되면 언젠가는 팔릴 것이라는 기대감이 잔존하기 때문에 차라리 깎거나 억지로 팔기보다 차라리 안고 가겠다는 입장을 고수하는 것으로 보인다.    

대형건설사 관계자는 “원가가 오르면 상품의 가격은 자연스럽게 오르는데, 분양가 특성상 '하방경직성'이 있어 한번 올라간 가격은 내리기가 현실적으로 매우 어렵다”면서 “특히 서울권은 분양가 인상에도 불구하고 신축을 둘러싼 수요가 여전히 쏠려있다는 점에 착안에 건설사 입장에서도 영업이익을 포기하기 어렵다 보니 분양가를 높일 수밖에 없다”고 설명했다.

또 다른 대형건설사 관계자 역시 “신축 아파트는 서울을 포함한 수도권과 지방 불문하고 수요가 항상 존재할 수 밖에 없는 것이 시장 논리 ”라며 “지난 2019~2022년까지 3년 동안 분양한 아파트가 집중적으로 쏠리긴 했지만 건설사들이 거둬들일 수익도 적은데 무턱대고 분양 물량을 쏟아내진 않는다”고 설명했다.

이어 “자금을 융통해야 하는 중견건설사들 입장에선 미분양 물량으로 인해 당장에 거둬들일 자금이 부족해 고심이 클 수밖에 없다. 그러나 대형건설사들은 어느정도 현금 유동성이 존재하는 만큼 지금은 어렵겠지만 장기적으로는 언젠가 팔릴 것이라 보기 때문에 손해볼 정도로 싸게 팔아서 마진을 적게 남기기보단 차라리 안고 가겠다는 판단했으며, 이 기류는 앞으로 더 거세질 것”이라고 덧붙였다.   

박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “건설업계 입장에서는 원자재 가격 급등으로 인해 부담이 매우 큰 만큼 결국 불가피하게 분양가를 올릴 수밖에 없다”면서 “건설업계 내부적으로 는 장기적으로는 분양가상한제를 없애는 것이 적정 선에서 이익을 이어갈 수 있는 장치라고 보고 있다”고 덧붙였다.

[위키리크스한국=김주경 기자]

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