[단독인터뷰] 유국형 갈현1조합장 "북한산 시그니처 캐슬, 은평구 최고단지 될 것"
[단독인터뷰] 유국형 갈현1조합장 "북한산 시그니처 캐슬, 은평구 최고단지 될 것"
  • 박순원 기자
  • 기사승인 2020-05-20 08:11:11
  • 최종수정 2020.05.19 17:04
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- 롯데건설 시공... GTX A 개통시 은평구를 대표하는 아파트단지 확신
- 도정법 개정 전 사업시행인가 신청으로 조합원 지위 양도 가능한 특별한 단지
- 낮은 예가에 입찰 포기한 건설사도...조합 입찰 내역 훌륭하다는 반증
서울 은평구 갈현동에 위치한 갈현1구역 조합 사무실 [위키리크스한국DB]

올해 서울 재개발 조합들 가운데 갈현1구역 조합이 가장 먼저 시공사 선정총회에 나선다. 갈현1구역 조합의 행보는 코로나19 국면 속 재개발 조합이 어떤 방법으로 총회를 개최해야 하는지 표본이 될 수 있어서 특히 주목 받고 있다.

갈현1구역 재개발 사업장은 한남3구역과 더불어 서울 강북권 최대 재개발 사업지로 추정 공사비만 9000여억 원에 이르는 초대형 사업지다. 앞서 서울시는 코로나 바이러스 확산을 방지하고자 ‘재개발·재건축 총회’를 이달 18일까지 미룰 것을 권했고, 조합은 이 같은 지침을 성실히 따랐다.

시공사 선정총회 개최일이 연기되면서 갈현1구역 조합 내에서는 한 가지 변수가 발생되기도 했었다. 지난달 현대건설이 ‘입찰자격 박탈을 취소해달라’는 공문을 조합에 보내왔는데, 이 공문이 갈현1구역 조합원들 사이 ‘입찰 재참여 의사’로 비춰졌기 때문이다.

하지만 갈현1구역 조합은 이 같은 변수 상황을 합리적으로 추스렸고 현재 시공사 선정의 마지막 걸음을 앞두고 있다. 기자는 지난 15일 유국형 갈현1구역 조합장을 만나 앞으로의 방향을 들었다. 사진 촬영을 고사한 유 조합장은 시공사 선정총회를 앞둬 바쁜 와중에도 확신에 찬 미소를 띄고 있었다.

갈현1구역 재개발 예상 조감도 [사진=서울시]
갈현1구역 재개발 예상 조감도 [사진=서울시]

- 갈현1구역 조합 설립 초기부터 지난해 사업 시행인가 획득, 최근에는 두 번의 대의원회와 현대건설의 등판 가능성까지 정말 오랜 시간이 걸렸다. 시공사 선정총회를 앞두고 그간의 소회를 말해달라.

코로나19로 인해 시공사 선정총회가 연기되는 등 그 사이 우여곡절이 많았지만 오는 23일 스위스그랜드호텔에서 총회가 개최된다.

수년 전 갈현1구역을 바라보는 타인들로부터 ‘갈현1구역에서 재개발 조합이 설립된다면 내 손에 장을 지지겠다’는 비아냥도 있었지만 조합원들의 마음이 하나로 모아지면서 시공사 선정총회를 목전에 두게 됐다.

- 갈현1구역 조합을 이끌어오면서 기억에 특히 남았던 장면들이 있는지.

갈현1구역은 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 금지와 관련해 도정법 개정(2018.1.25. 시행) 전인 2018년 1월 15일 사업 시행인가를 신청해 관리처분인가 이후 매매 조합원 지위 양도가 가능한 특별한 재개발 구역이다.

조합은 이후 지난해 1월 사업시행인가를 득함에 따라 도시정비법 및 서울시 도시및주거환경정비 조례 등에 의거 시공사를 선정할 수 있는 지위를 확보하게 됐다. 이 과정에서 ‘매매 조합원 지위 양도’ 등을 획득해 조합원들의 부담을 덜어낼 수 있게된 점이 특히 뜻 깊었다고 생각한다.

이 밖에도 지난해 롯데건설과 현대건설 등 대형 건설사들이 갈현1구역 사업지에 관심을 표명해왔을 때 시공사들로부터 ‘컨소시엄 불가 확약’을 이끌어냈던 점도 기억에 남는다.

- 롯데건설이 제시한 ‘북한산 시그니처 캐슬’ 사업 제안서에 대한 평가를 말해달라.

조합은 갈현1구역의 설계 및 마감재 내역에 따른 적정 공사비를 산출하기 위해 서울시에 원가자문서비스를 신청해 평당(3.3㎡당) 494만원의 예정 가격을 회신 받았다. 이에 조합에서는 평당(3.3㎡당) 465만원으로 낮춰 예정 가격을 확정하고 추가로 현관 중문, 미세먼지 방충망, 거실TV, 청소기 등 약 100억원 이상의 추가 마감재를 적용해 공사비를 낮췄다.

당시 조합 내에선 마감재 내역 대비 공사비가 너무 낮은 것 아니냐는 여론도 있었지만 조합은 이를 잘 지켜냈다.

이런 점 때문에 입찰을 포기한 건설사도 있었다. 하지만 조합원들로서는 그만큼 공사비를 절약할 수 있게 된 것이고, 이런 점은 갈현1구역 조합 입찰 내역이 훌륭하다는 것을 반증하는 의미라고 생각한다.

이번 롯데건설의 제안서는 조합의 입찰 내역을 충실히 이행한 것으로 평가하고 있다. 롯데건설은 예정 공사비를 평당(3.3m²당) 465만원에서 459만원 대의 공사비로 오히려 낮게 입찰하면서 총 공사비를 약 100억원 가량 낮춰서 입찰해왔고 충분히 만족스러운 제안서라고 평가하고 싶다.

북한산 시그니처 캐슬 문주 [사진=롯데건설 유튜브]
북한산 시그니처 캐슬 문주 [사진=롯데건설 유튜브]

- 지난해 1차 시공사 선정총회 이후 현대건설의 입찰 자격을 제한한 것을 두고 조합 내 잡음이 있기도 했다.

재개발 정비사업은 도시및주거환경정비법, 서울시 조례 및 정비사업계약업무처리기준, 공공지원 시공사 선정 기준에 의거해 시공사를 선정하며 관련 법령 및 지침을 위반했을 경우 시공사가 선정되더라도 그것이 취소될 수 있다는 점에 주목했다.

또 시공사 선정과정에서 소송 등에 휘말리면 사업이 오히려 지연될 우려가 있다고 대의원들의 의견이 모아졌다. 현대건설의 입찰에 문제점이 있다고 판단해 조합에서는 관련 법령의 절차에 따라 (입찰자격 박탈 등) 업무를 진행했으며, 법원의 판단도 조합의 결정에 손을 들어줬다.  (실제로 지난 12월 서울서부지방법원 제21민사부는 현대건설이 갈현1구역 재개발 조합을 상대로 ‘입찰무효, 입찰보증금 몰수, 입찰 참가자격 제한 조치’ 등의 조치가 부당하다며 제기한 효력정지 가처분 신청을 기각한 바 있다.)

- 지난 4월 현대건설이 조합에 공문을 전달하면서 ‘입찰 재참여 기회를 달라’는 의사를 표시해 조합원들 사이 혼란이 빚어지기도 했는데.

현대건설은 입찰보증금 몰수 관련으로 조합과 소송을 벌이고 있는 중이다. 시공사 선정총회가 예정된 사업지에 이를 방해하는 행위는 명백한 업무방해행위라 판단해 강경하게 조치했고, 이에 현대건설 측에서도 조합에 정식으로 사과하고 철수했다.

- 조합원들 사이에선 현대건설과 상관없이 갈현1구역 ‘수의계약’ 자체만을 가지고 비판하는 목소리도 있다.

갈현1구역이 앞두고 있는 수의계약은 타 재개발 사업장에서 체결되는 수의계약과 크게 다르다. 다른 점은 롯데건설이 경쟁 입찰 당시 제출했던 제안서를 기준으로 수의계약 제안서를 제출했다는 것이 큰 차이점이다.

타 재개발 사업지의 경우 시공사가 일반 경쟁 당시에 사용한 입찰제안서를 총회에 상정하지 않고, 입찰참여의향서를 받거나 수의계약 입찰공고를 실시해 수의계약 용 제안서를 총회에 상정하는 경우가 많다. 하지만 롯데건설은 이번 입찰에 참여하면서 경쟁 입찰을 기반으로한 제안서를 수정 없이 총회에 상정했다.

그 사례가 반포3주구의 경우다. 반포3주구 사업지에서는 HDC현대산업개발을 수의계약 대상자로 선정됐지만, 시공사가 경쟁 입찰 때보다 부족한 조건의 제안서를 내밀게 된 것이 후에 밝혀지면서 계약이 해지됐다.

반포주공 1단지 3주구 조합은 지난 2018년 HDC현대산업개발을 시공사로 선정했지만 공사비 등으로 갈등이 발생됐고, 조합은 지난해 12월 계약을 해지했다. 당시 계약 해지는 (반포3주구 경쟁 입찰 당시의 제안서가 공개되면서) 현대산업개발의 수의계약 제안 조건이 하향된 것이 밝혀졌기 때문인 것으로 알고 있다.

우리 조합에서는 이런 일이 없도록 롯데건설 측에 경쟁용 제안서 공개를 요구했다. 롯데건설도 이를 동의 했기 때문에 조합 대의원들이 해당 안건을 시공사 선정총회에 올리는 것이다.

- 롯데건설이 갈현1구역 아파트 남향세대 수를 늘려왔다. (2534세대->3039세대로 총 505세대 증가) 이는 조합원들 입장에선 좋은 조건일 수 있으나 서울시로부터 ‘특화설계’ 지적을 받게 될 수 있는 사항이기도 한데.

갈현1구역 조합의 설계는 서울시 우수디자인을 받아 발코니 삭제비율(30%)완화를 적용, 발코니를 100% 활용할 수 있게 설계됐다. 다만 이 과정에서 단지 내 북향세대가 많다는 조합원들의 의견이 많았다.

롯데건설에서는 조합원들의 이 같은 의견을 반영해 설계변경을 제안했고, 조합은 경미한 설계변경 선에서 해당안이 최대한 반영될 수 있도록 인허가를 진행할 예정이다.

북한산 시그니처 캐슬 홍보 영상 캡처
북한산 시그니처 캐슬 홍보 영상 캡처

- 갈현1구역 단지가 앞두고 있는 최대 호재는 GTX-A(수도권광역급행철도) 연신내역 개통이다. 지난주 국토부가 강남구청을 상대로 행정심판을 이기게 되면서 GTX-A노선 전 구간 공사가 가능해지게 됐는데, GTX-A노선과 더불어 갈현1구역의 미래 가치에 대해 설명해 달라.

갈현1구역은 앵봉산을 끼고 북한산을 바라보는 천혜의 자연단지에 위치해 있다. 또 은평 성모병원과 청구 성심병원 등 인프라가 잘 갖춰져 있고, 학군까지 두루 갖춘 명품 입지를 자랑하는 단지다. 거기에 강남 접근성을 극대화 시킬 GTX-A 공사가 완료된다면 은평구 최고의 아파트로 우뚝 서게 될 것으로 기대하고 있다. (유 조합장은 갈현1구역 단지를 소개하면서 GTX-A완공시 녹번동-홍은동 등 인접 단지들로부터 역방향 통근이 시작될 것이라는 전망도 함께 내놓았다.)

물론 현재의 가치는 은평구 녹번 힐스테이트 등 녹번동 아파트의 가치가 갈현1구역보다 더 높지만 GTX-A노선이 완공될 경우 그 가치는 달라질 수 있다. 특히 강남 업무지구 통근시 통일로 일대 아파트 주민들이 ‘GTX연신내역’으로 역방향 통근을 하게 될 가능성이 높다고 본다.

- 시공사 선정총회 전 2600여명의 갈현1구역 조합원들에게 전달됐으면 하는 메시지가 있는지.

코로나19로 인해 시공사 선정 총회가 연기되는 등 우여곡절이 많았지만 오는 23일 스위스그랜드호텔에서 총회가 개최된다. 시공사 선정총회의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. 약 1조원의 사업을 책임져 줄 시공사를 선정하는 중요한 총회다.

지난 17년이라는 시간 동안 정말 오래 기다리셨는데, 이제 사업이 순항할 수 있도록 반드시 총회에 참석하시어 소중한 한 표 행사를 부탁드린다.

* 이번 인터뷰는 갈현1구역 조합 사무실에서 코로나19 확산 방지를 위해 마스크를 낀 체 1:1 대면 형식으로 진행됐다. 조합은 시공사 선정총회 당일에도 구청과 협조·코로나19 방역 수칙을 준수해 시공사 선정을 마무리 한다는 계획이다.

[위키리크스한국=박순원 기자]

ssun@wikileaks-kr.org