오늘(8일)부터 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 시가 12억원으로 상향 조정된다.

당초 내년부터 시행 예정이던 양도세 비과세 기준 상향 조치를 앞당긴 것이다. 등기일 또는 잔금청산일 가운데 빠른 날짜가 적용 기준이 되며, 이렇게 되면 양도세를 최대 수천만원대 절약할 수 있게 된다.

8일 기획재정부에 따르면 정부는 이날 양도세 비과세 기준을 상향 조정하는 개정 소득세법을 공포했다. 앞서 국회는 이달 2일 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준을 시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향하는 소득세법 개정안을 통과시킨 바 있다.

당초 시행 시기는 내년 1월 1일자였으나 당정은 국무회의 의결 후 공포일인 8일부터 즉시 시행하기로 했다. 매물 잠김 현상을 해소하고 연말 시장 혼란을 최소화하기 위한 것으로 풀이된다.

시행일이 법 공포일인 만큼 양도세 비과세 기준 상향은 이날 양도분부터 적용된다. 여기서 말하는 양도분은 매매 계약의 잔금청산일과 등기일 중 빠른 날을 의미한다. 대개는 잔금청산일이 등기보다 빨라 잔금청산일이 될 가능성이 크다.

본회의에서 의결된 개정안에 따르면 1세대 1주택자의 부동산 거래 시 양도세 비과세 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향한 것이 핵심이다. 적용 기준은 실거래가액이다.

이에 따라 8일부터 시가 12억원을 넘는 주택을 매매하면 과세 대상 양도 차익에서 기본공제, 장기보유특별공제를 빼 과세표준을 산출하며, 여기에 6∼45%의 세율을 곱한 값을 양도소득세로 내야 한다.

예를 들어 주택을 7억원에 취득해 12억원에 판(5년 보유·5년 거주) 1가구 1주택자는 기존 비과세 기준이었던 9억원을 적용하면 1340만원의 양도세를 내지만, 개정된 12억원 기준을 적용하면 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다는 얘기다.

양도세 기준 완화로 실수요자들의 세 부담은 상당 부분 완화될 전망이다. 예를 들어 7억원에 주택을 취득해 5년 보유·거주 후 12억원에 판 1세대 1주택자가 있다면 이전까지는 양도세 1340만원을 내야 했는데, 앞으로는 비과세 혜택을 받게 된다.

이번 비과세 기준 완화를 계기로 세금 파급효과가 수천만원대 격차로 확대될 수도 있다.

부동산 세금계산서비스 시뮬레이션 결과에 따르면 실거래가 12억원에 구입한 주택을 3년 보유이후 2년 거주한다고 가정하면 20억원에 매도한 1세대 1주택자는 양도세가 개정안이 시행되기 전에는 1억2584만원을 내야 했다. 그러나 개정안이 시행되면 8462만원만 내면 돼 약 4122만원의 절세혜택을 누리는 셈이다.

보유·거주기간이 짧아 장기보유특별공제를 덜 받는 사람은 양도세 비과세 기준선 상향에 대한 효과를 더 크게 체감하는 구조다

양도세 비과세 기준 상향에 따라 12억원을 초과하는 주택에 대한 양도차익 등의 계산 방법도 개정된 법률안에 의거해 조만간 손볼 방침이다. 적용 시기도 양도세 완화와 같은 8일 양도분부터 동일하게 적용된다.

일부 부동산업계는 이번 조치로 매물 잠김 현상이 조금 해소될 것으로 기대하는 분위기다. 국내 주택 소유자 가운데 85%는 1주택자인 만큼 갈아타기 현상이 활발해지면서 추가로 시장 매물이 나올 수 있다는 기대감에서다.

이번에 정부가 속전속결로 개정안을 시행하기로 한 것도 시장 매물 잠김 현상을 의식한 것과 무관치 않다. 비과세 기준 상향 조치 시행 시기가 확정되지 않아 대기 매물이 많아졌다는 점을 반영한 조치다.

게다가 일부 부동산 시장에서는 매도자들이 양도세 비과세를 적용받고자 잔금 납부를 미루는 사태가 발생하기도 했는데 적용 시기를 단축해 시장 혼선을 막기 위한 의도로도 해석할 수 있는 부분이다.

당초 법 시행 예정 시기는 내년 1월 1일이었다. 그러나 양도세 비과세 기준 상향조치 시작 시점에서 발생하는 혼란을 최소화하고자 20일 이상 앞당긴 것이다.

한편 부동산 전문가들은 다주택자 양도세 중과제 한시적 완화 등의 대책을 마련하는 등 현실적인 방안을 추가적으로 내놔야 한다는 지적도 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "정부 부동산 정책 목표인 주거 안정화를 이뤄내기 위해서는 현실을 반영한 기준과 합리적인 제도가 신뢰감있게 이뤄져야 한다"며 "국민들에게 집은 보금자리면서 가장 핵심적인 재산으로 손꼽히는 만큼 정치적인 이유로 인해서 졸속으로 추진되기 보다는 합리적이고 단계별로 개선해야 한다"고 조언했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 역시 "양도세 비과세를 활용해 갈아타기 하려는 1주택자가 증가하면서 매물잠김현산이 일시적으로 완화될 조짐이 보인다"면서 "다만 가격 하락으로 이어질 수 있는 파격적인 가격의 매물이 등장하기는 어려워 보인다"고 말했다. 

그러면서 "다주택자 양도세 완화 정책도 만약 시행한다면 기존 6개월보다 더 길어야 매물 출회에 따른 가격 안정 효과가 나타날 것으로 예상된다"며 "양도세 중과 혜택을 받고 판 다주택자가 일정 기간이 지난 뒤 다시 주택을 살 경우 기존보다 취득세를 더 무겁게 부과하는 제도적 장치를 마련해야 한다"고 덧붙였다.

[위키리크스한국=김주경 기자]

ksy055@wikileaks-kr.org

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