문재인 정부의 부동산 정책을 뒷받침해왔던 ‘한국부동산원’을 둘러싼 책임 논란이 거세다. 감사원은 최근 문재인 정부 당시 집값 통계 조작 의혹에 대한 전방위 고강도 감사에 착수했다. 한국부동산원 역시 ‘부동산 통계 조작’ 논란은 물론 부실 공시가격을 산정했다는 의혹을 받아 감사원 주요 특감 대상으로 이름을 올린 상태다.

감사원은 이르면 내년 초에 ‘문재인 정부 주택 관련 통계’ 특감에 대한 결과를 공개할 것으로 보인다. 앞서 감사원은 윤석열 정부 출범과 동시에 집값 통계 조작 논란과 관련해 올해 주요 감사 계획에 포함한 바 있다.

한국부동산원은 정부의 공시가격 조사‧산정업무를 수행하며, 정부 공식 주택 관련 통계 작성을 담당하는 기관이 바로 한국부동산원이다. 한국부동산원의 전신은 한국감정원이다. 부동산원은 공기업(준시장형 공기업)으로 정부가 기관장도 임명할 뿐만 아니라 공시지가와 집값 책정을 사실상 직접 통제하는 것으로 알려졌다.

부동산원이 비판받고 있는 주된 이유는 바로 ‘통계’다. 부동산 업계에서는 문재인 정부 집권기 동안 민간 기관과 부동산원의 집값 통계가 갭이 컸다는 것은 공공연한 사실이다. 당시 부동산 전문가들 사이에서는 정부의 입맛에 맞게 고의로 통계를 조작하고자 한국부동산원을 앞세웠다는 말까지 나왔다.

이를 뒷받침한 것은 바로 김현미 당시 국토교통부 장관의 발언이다. 2020년 7월 국회에 출석한 자리에서 “서울 집값이 (지난 3년간) 11% 올랐다”고 말했다. 당시 민간 조사기관을 중심으로 쏟아져 나왔던 ‘50% 안팎으로 집값이 치솟았다’는 통계를 전면 반박한 것이다.

김현미 전 장관이 언급한 11% 상승은 한국부동산원이 집계한 매매가격지수 통계만 놓고 봤을 때의 기준이다. 매매가격지수는 3만~4만 가구 정도인 표본 주택의 가격 변동을 지수화해 주간·월간 단위로 공개한다.

당시 김 장관이 근거로 사용했던 통계가 바로 부동산원의 통계였다. 2017년 5월부터 2020년 5월까지 부동산원 월간 매매가격지수 상승률을 근거로 제시한 것이다. 이에 부동산원이 실수한 것이 아니고 정부의 입맛에 맞게 고의로 통계를 조작한 것이라는 말도 나왔다.

실제로 따져봤을 때, 문재인 정부가 출범한 2017년 5월~2020년 5월까지 3년 간 서울지역 지수 변동률은 11.14%로 집계됐다. 해당 지표로만 놓고 보면, 김 전 장관의 말과 거의 동일하다. 다만 해당 수치는 단독·다세대 주택 모두 포함된 것이며, 아파트에 대한 매매지수만 놓고 보면 매매가격지수는 13.65%다.반면 민간에서 발표한 동기간 통계치는 부동산원과는 극명하게 대비된다. 당시 민간 조사기관인 KB국민은행이 발표한 통계 데이터에 따르면 2017년~2020년 3년 동안 서울 아파트값은 ‘중위가격’ 기준 53% 올랐다. 무려 5배 정도 차이가 나는 것이다.

사실 부동산 왜곡 통계 논란은 어제 오늘 일이 아니다. 지난해에도 심상정 정의당 의원과 경제정의실천시민연합(이하 경실련)이 집값 통계와 관련된 조작 의혹이 제기된 바 있다.

심상정 의원과 경실련은 지난해 6월 말 경실련 강당에서 공동 기자회견을 열어 ‘서울 아파트값 4년간 17% 올랐다?’라는 주제를 놓고 국토부와 민간기관 중 누군가는 아파트값 통계에 대해 거짓말하고 있다고 지적한 바 있다.

주택 가격 통계를 둘러싼 거짓말 논란이 또다시 불거지고 있다. 노형욱 국토교통부 장관이 지난 5월 국회 인사청문회에서 올해 공시가격 인상분 19% 중 시세 인상분 17%p가 반영됐다고 답한 내용이 문제다.

그동안 국토교통부는 지난 4년간 서울 아파트 가격이 17% 올랐다고 주장해왔다. 그런데 노 장관의 답변에 따르면 1년 새 주택 가격이 17% 오른 셈이니, 그동안의 정부 해명을 스스로 부정했다는 지적이 제기된 것이다.

2021년 노형욱 전 국토부 장관은 당시 인사청문회에서 올해 공시가격이 19% 올랐다는 김상훈 국민의힘 의원 등의 지적에 “인위적으로 19% 올린 것은 전혀 사실무근이며, 실제 (공동)주택 가격이 올라간 게 17%포인트다. 현실적으로 오른 것은 2%포인트가 채 안된다”는 답변을 반복한 바 있다.

이에 국토교통부는 문재인 정부 말미에 집값 급등 책임론이 불거지자 ‘한국부동산원 주택가격동향 조사 통계’를 인용하는 과정에서 “문재인 정부 4년(2017년 5월~2021년 1월) 서울 아파트 가격은 17.17% 올랐다"고 해명해왔다. 노 장관의 답변은 이 같은 국토부 해명과는 전면 배치된다.

국토부는 노 장관의 답변을 확인해달라는 심상정 의원 질의에 "공동주택 가격이 17% 올랐다는 발언은 서울이 아니라 전국 기준"이라며 "1년간 총액 변동률을 의미한다"고 답했다.

그러나 국토부의 해명도 석연치 않다. 최근 3년간 서울 아파트 가격은 전국 아파트보다 높은 상승률을 보였기 때문에 1년 새 전국 주택 가격이 17% 상승했다고 보면, 서울지역에선 가격 오름폭이 더 확대되는 것이 당연지사다.

실제 아파트 매매가 지수를 보자. 2018년 12월 전국 아파트 가격은 3.02%로 안정세를 보인 반면 서울 아파트값 13.56%로 치솟았다. 2019년 12월 기준으로 보면 전국 아파트 가격은 하락(-0.3%)했으며, 서울 아파트는 2.91% 올랐다. 2020년에도 마찬가지다. 12월 기준 전국 아파트 매매가 지수는 전년 대비 7.52% 오른 반면 서울 아파트 값은 12.25% 상승했다.

이는 아파트 가격 조사에서도 고스란히 드러난다. 한국부동산원이 발표한 지난해 7월 서울 아파트 평균 매매가격은 11억930만원으로 나타났다. 이는 전달(9억2813만원) 대비 19.5% 상승했다.

이를 놓고 그동안은 월간 조사 아파트 표본이 1만7190가구였으나 민간기관 통계 대비 시장 상황을 제대로 반영하지 못한다고 지적 받았으며,  그 이후에 표본을 3만5000가구로 확대한 결과 평균 가격이 집값 급등으로 이어졌다는 것이 한국부동산원의 설명이다. 사실상 한국부동산원이 지금까지 잘못된 방식으로 통계를 만들어 오다가 언론과 외부전문가들로부터 거센 비판을 받게 되자 ‘표본 데이터를 바꿨다’는 것을 사실상 시인한 것이다.

연립·다세대(이하 빌라) 가격 추이도 비슷하다. 문재인 정부 임기 막바지였던 2021년도 7월 한국부동산원이 발표한 전국 연립·다세대(이하 빌라) 평균 매매가격은 2억214만원으로 집계됐다. 직전 달 대비 16%가 오른 것이다. 특히 서울의 오름폭은 더 거셌다. 연립·다세대(이하 빌라) 평균 매매가격은 3억4629만원을 기록하며, 전달보다 28.1%가 오른 것으로 발표한 것이다.

한국부동산원은 연립·다세대주택 가격이 한달 만에 일제히 폭등한 이유가 ‘표본 재설계’ 때문이라고 설명한다. 연립·다세대주택 가격 통계를 위해 표본 6350가구의 집값을 조사해 평균을 내는데, 이 표본 추출 방식이 달라져 집값이 뛰었다는 것. 한국부동산원 관계자는 “이전까지는 규모와 건축 연한만 따져 표본을 집계했는데, 이번에 표본설계를 다시하면서 가격대별 분포(가액분포)까지 포함하니 변동률이 높게 나온 것”이라고 말했다.

부동산원이 공시가격 조사·산정 업무 수행과 관련한 전문성과 신뢰도에 대한 논란도 거세다. 당시 문재인 정부는 부동산 시장을 안정화하고자 공시가격을 크게 올리려고 시도하는 등 ‘공시가격 현실화’를 추진한 것이다. 이 과정에서 가격 조사를 맡은 부동산원의 산정이 잘못됐다는 부동산 소유주들의 반발이 커졌다.

문재인 정부가 실제 부동산과 소득, 일자리 통계 등을 조작했는지는 기술적 분석 결과에 따라 상당 부분 진실이 드러날 전망이다. 감사원은 국토교통부와 한국부동산원이 부동산 가격 동향을 조사하면서 가격이 많이 오르지 않은 표본 위주로 추출하거나 조사원이 숫자를 임의로 입력하는 등 고의 왜곡한 것으로 의심하고 있다.

한국부동산원 관계자는 “전국주택가격동향조사는 주간단위·월간단위로 발표하며, 제본스지수(두 시점 가격비율의 기하평균)에 의해 측정된 값에 따라 가격이 산출되므로, 이 수치를 우리가 임의적으로 바꿀 수는 없다. 공공기관 입장에서는 집값가격이나 공시지가 등을 입맛에 맛게 조작했다라는 것은 억울한 측면도 있다. 다만 현재 감사원 조사가 한창 진행 중인 사안인 만큼 저희가 수치에 대해 조목조목 반박하거나, 자세히 설명하기엔 조심스럽다. 여기까지 말씀드리겠다”고 말했다. 

이에 감사원 사정에 정통한 정부 관계자 역시 “부동산 통계에 편향된 표본을 활용했다고 해도 통계적으로 인정할 만한 수준에서 치우친 것인지, 혹은 통계로 볼 수 없을 정도인지에 따라 잘잘못이 가려질 것"이라고 말했다.

[위키리크스한국=김주경 기자]

ksy055@wikileaks-kr.org

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