노후된 저층 주거지 등 열악한 주거환경에도 불구하고 개발이 어려웠던 강서구 화곡동, 관악구 청룡동, 동대문구 답십리동, 서대문구 홍제동, 강동구 둔촌동 일대 등에 ‘모아타운’이 들어선다.

해당 지역들은 주차난, 녹지부족 등 주거환경이 매우 열악한 지역으로 재개발이 절실해 지역 숙원사업으로 손꼽혔지만 번번히 무산된 지역들이다.

모아타운이란 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 새로운 정비모델인 ‘모아주택’을 블록 단위로 모아 단지화를 이루는 개념으로 공원, 지하주차장 등 생활시설 확충을 통해 다양한 편의시설이 조성된다. 모아타운 대상지로 선정되면 추후 각 자치구가 ‘모아타운 관리계획’을 수립하고 주민공람, 위원회 심의를 거쳐 모아타운으로서 법률적 효력을 갖는 ‘소규모주택정비 관리지역’으로 고시되는 절차를 통해 모아주택 사업이 본격 추진된다.

서울시 관계자는 “지난해 1월 모아주택 정책발표 이후 현재까지 총 25개 자치구에서 모아타운 34곳, 예정지 총 150개소, 약 4만9900세대 공급이 예정돼있다"면서 “주택공급에 활력을 불어넣을 것”이라고 내다봤다.

다세대, 다가구 주택이 몰려있는 지역이 모아주택이나 모아타운으로 지정되기에 체계적인 재개발 계획에도 규모가 큰 건설사들도 쉽사리 발을 내딛지 못하는 상황이다. 세대수가 적어 공사 도급 단가가 높으며 공용공간 관리 비용의 분담 문제도 발생하고 있는 모습이다. 

또한, 강북구 번동처럼 속전속결로 정비사업이 진행되는 곳이 있는 반면 광진구 자양4동과 같이 사업성 부족 등을 이유로 대상지 선정을 자진 철회한 곳도 있다. 

정비의 필요성은 있으나 주민 반대, 모아타운 구역 계에 대한 적정성을 고려해 서울시가 미선정한 지역들도 있다.

서울시 관계자는 미선정 이유에 대해 “강동구 천호동 일부 지역은 천호 재정비촉진지구내로 주민 반대로 인해 2015년에 정비구역이 해제된 바 있다. 정비 필요성은 있으나, 모아타운 구역 내 주민 반대 의견이 있고 모아타운 필요성 등을 종합적 검토가 필요하다고 판단했다”면서 “강동구 둔촌동 일부 지역은 신청지 내부에 양호한 주택과 노후주택이 혼재돼 있어 사업 예정지의 모아주택 사업 실현성이 낮아 향후 정비가 필요한 지역은 주민제안 방식으로 추진하는 것이 타당하다는 의견으로 미선정하게 됐다”고 설명했다.

또한, 금천구 시흥5동 일원은 모아타운 대상지 내 진입도로 확보가 어렵고 사업예정구역 경계가 향후 사업추진이 어려워 최종 후보에 들지 못했다.

서울시는 100여 곳을 모아주택 및 모아타운 대상지로 선정했지만 해당 지역 전부 원할하게 사업이 진행되지는 않고 있다는 것이다. 이에 시는 규제완화를 통해 모아주택과 모아타운의 활성화를 추진하고 있다.

통합심의 기능을 기존 건축‧도시계획 분야뿐만 아니라 경관‧교통‧재해‧교육환경 분야까지 확대 운영한다고 밝혔다. 이를 통해 사업기간이 3~6개월 이상 단축될 것으로 서울시는 보고있다.

모아타운 내에서 가로주택정비 방식으로 모아주택을 추진하는 경우 가로주택정비의 가로구역 요건 완화, 사업면적 확대(1만㎡ 이내→2만㎡ 이내), 용도지역 상향, 기반시설 및 공동이용시설 조성시 법적상한용적률 초과 용적률 완화 등을 적용받아 사업 규모 확대가 예상된다.

아울러, 소규모주택정비사업 특성상 규모가 작은 사업장도 다수 포함돼 있어 이 경우 5~10명 이하의 위원으로 구성된 소위원회로 운영해 신속하게 심의가 진행될 예정이다.

화곡동, 둔촌동, 청룡동 모아타운이 지정되면 용도지역 상향, 사업면적 확대 및 노후도 완화 등을 적용해 총 17개 모아주택(가로주택정비유형)사업 약 7000세대가 공급될 예정이다.

강서구 화곡동 일대는 대부분 다세대주택 등 소형주택으로 건립돼 주차난, 녹지부족 등 주거환경이 매우 열악한 지역이다. 또 김포공항 인접지역으로 고도제한 및 노후도 요건 등으로 재개발이 어려웠던 곳이다.

이번 통합심의로 화곡동 4곳의 모아타운 관리계획이 통과되면서 봉제산 주변 자연경관지구에 접한 지역은 경관 보호를 위해 저층이 배치되고, 화곡로 일대는 가로활성화시설 및 중고층형이 배치돼 지역적 특성과 경관에 어울리는 다양한 디자인을 갖춘 모아주택이 들어설 예정이다.

총 1171세대의 모아주택이 들어서는 화곡6동 일대는 용적률 상향 등을 통해 사업 실현성을 높이고 정비기반 시설의 종합적 정비를 위해 블록별 결합개발을 유도한다. 또 공항대로~까치산로의 원활한 차량 통행을 위해 10m로 도로 폭은 넓히고 입체형 도로 개설을 추진한다.

서울시에 따르면 이 지역은 봉제산 자연경관지구와 1종 일반주거지역으로 전형적인 노후저층 주거지로 그동안 개발이 제한적이던 곳으로, 일부 제1종 일반주거지역을 제2종 일반주거지역(7층 이하)을 상향해 아파트 건축이 가능하게 했다.

화곡1동 일대에는 1025세대 모아주택이 들어선다. 기존 공원은 확대하고 기존 상권을 고려해 생활가로변 연도형 상가를 유도할 예정이다. 또한, 폭이 6m로 협소했던 도로는 증가하는 세대수를 고려해 폭 8~12m로 넓어진다. 

또한, 화곡1동 354/359일대는 모아타운이 연접한 구역으로 3509세대 모아주택과 함께 공공청사와 공원 등이 들어선다.

강동구 둔촌동 일원에는 1168세대 모아주택과 공원을 신설하고 공영주차장(80면)이 들어설 계획이다. 이 지역도 도로를 기존보다 넓히고 공공보행통로를 조성해 보행친화적인 동선을 제공할 예정이다.

재정비가 시급한 관악구 청룡동 일대는 ‘관리지역’으로 우선 지정고시돼 사업면적, 노후도 등 완화된 기준을 적용해 사업을 빠르게 진행하게 됐다. 

서울시 관계자는 “청룡동 모아타운 일대는 신·구축 건물이 혼재해 광역적 개발이 어렵고 기반시설 정비가 어려운 구릉지형 주거지”라면서 “이번 ‘모아타운 우선 지정고시’로 인해 조합설립 등 사업추진력을 높일 수 있는 기반을 마련했다”고 설명했다.

이밖에도 서울시는 답십리동, 홍제동, 구로동, 망우3동 등도 새롭게 모아타운 대상지로 선정됐다.

동대문구 답십리동은 건축물 노후도가 약 93%로 매우 높고 반지하 비율도 77% 높아 인접 역세권 지역과 비교해 매우 열악한 주거지로 정비가 시급하다. 또한, 서대문구 홍제동 일대는 노후한 저층 주거지로, 도로 등 기반시설이 매우 열악해 재개발이 필요한 지역이나, 다세대주택이 다수 건립되면서 재개발 요건에 맞지 않아 정비가 이루어지지 않고 있는 실정이다.

중랑구 묵2동 일원과 망우3동 일대는 노후도가 70% 이상으로 다세대·다가구 주택이 밀집되었고, 협소한 도로, 상습적인 주차난 등 불편함을 겪고 있는 지역이다.

구로구 구로동 일원은 전체 노후도가 약 88%에 달하고 단독·다가구 주택 비율이 84%에 달하는 전형적인 노후 저층주거지로 상습적인 주차난으로 어려움을 겪고 있고 성북구 석관동 일대는 노후도가 78%로 기존 주택재건축 정비예정구역이 해제된 이력이 있으며, 주변 인근 지역에 비해 그동안 개발이 되지 않아 슬럼화됐다.

서울시는 자치구 공모를 통한 모아타운 관리계획 수립을 위해 개소당 3억8000만원 중 70%를 자치구에 교부할 예정이다. 관리계획이 수립되면 내년 하반기 무렵부터 순차적으로 ‘모아타운 지정’이 이뤄질 것으로 예상된다.

서울시 관계자는 “모아타운은 다세대, 다가구 주택 밀집지역의 고질적인 생활 불편, 주거환경을 개선할 수 있는 획기적인 대안”이라면서 “당초 2026년까지 목표한 3만호 공급에 차질이 없도록 약자와의 동행 일환으로 서울시민의 주거안정에 기여하겠다”고 강조했다.

[위키리크스한국=안준용 기자]

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