정부당국이 지난해 15억원 초과 아파트도 주택담보대출을 허용하고 부동산 규제지역에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 상향하는 등 각종 부동산 규제를 완화했음에도 청약시장의 분위기는 여전히 위축된 것으로 나타났다. 금리가 오르면서 크게 줄어든 주택 구매 수요를 살리기엔 부족했다는 평가가 나온다.

국토교통부 등 정부당국이 부동산 시장이 경착륙될 것을 우려해 위험도를 낮추고자 분양가상한제 규제지역 해제 조치를 포함해 중도금 대출 한도 폐지·무주택 청약 조건 완화 전매제한 축소 조치를 발표했으며, 분양업계와 실수요자들이 기대감을 나타낼 지 관심이 쏠린다. 

4일 부동산 업계에 따르면 지난 14일 특별공급 청약을 시작으로 분양에 나선 더샵파크솔레이유(둔촌동 삼익빌라 재건축)는 일반분양 53가구 청약에 831건이 접수되며 청약 경쟁률이 15.7대1을 기록하는 데 그쳤다. 정부가 12월부터 규제지역 내 LTV를 50%로 단일화하기로 하는 등 규제 완화에 나선 이후에 이뤄진 청약 결과다.

유독 금리 인상 등의 대내외적 요인 탓에 주택 수요가 줄어 연일 집값 하락을 기록했고, 자연스레 청약시장에도 찬 바람이 불었다. 인구가 점점 줄어드는 지방은 말할 것도 없고, ‘둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온)’이나 ‘장위자이레디언트’ 등 시공능력평가에서 높은 순위를 기록한 대형 건설사들이 공급하는 분양에서도 고전을 면치 못했다.

이에 정부당국은 표준주택‧표준지 공시지가 하락 계획안 등을 통해 부동산 문제를 해결하고자 힘쏟는 분위기다. 이에 더해 올해 청약을 둘러싼 여러 제도가 개선될 것으로 알려지면서, 청약시장의 분위기가 조금이나마 바뀔 조짐이다.

우선 윤석열 정부는 1·3부동산 정책을 발표하며, 무순위 청약 거주지역 요건을 전면 폐지했다. 이에 따라 특정 시군의 거주 여부를 확인하던 기존 방침에서 벗어나 무주택자면 누구나 청약에 참여할 수 있도록 능하도록 개선됐다. ‘무순위 청약’이란 청약 완료 후 기존의 계약자가 계약을 취소하면서 발생하는 잔여 물량을 다시 분양하는 개념이다.

무순위 청약은 잔여 물량에 대한 분양인 만큼 청약통장이 따로 필요 없다. 물량이 많이 나올수록 최초 분양가 대비 저렴한 가격으로 청약 가능하다는 장점이 있다. 무엇보다 이번 거주지역 요건 폐지로 다른 지역으로 이주를 희망하는 청약 대기자의 당첨기회가 확대될 것으로 보인다.

전매제한 축소와 중도금 대출 한도 폐지 등 분양시장 규제 해소에 분양업계와 실수요자들이 기대감이 커진 모습이다. 그동안 중도금 대출 한도가 9억원에서 12억원으로 상향됐으나, 국민평형인 전용면적 84㎡는 서울에서는 10억원을 훌쩍 제친 아파트도 다수다. 실제로 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공) 59㎡는 10억원·84㎡는 13억~14억원 선에 가격이 형성돼 있으며, 서울 마포더클래시 59㎡ 역시 10억원·84㎡는 14억원이다. 이에 ‘현금 부자’들만 청약이 가능해 사실상 주거권 침해라는 지적도 나온 바 있다.

그러나 이번에 정부가 1·3 부동산 정책을 발표하면서 중도금 대출 한도를 폐지한 것이다. 그동안 중도금 대출이 현실적으로 어려워 섣불리 청약을 사용하기 어려웠던 실수요자도 서울 수도권 청약에 기회가 생기게 된 것이다. 게다가 문턱이 높았던 높았던 전매제한 탓에 청약을 망설였던 수요자들도 전매제한 축소되면서 청약시장에 눈을 돌릴 가능성이 높아질 것으로 보인다. 

특별공급 9억원 기준이 폐지되면서, 서울 강남 등 인기 입지에서도 특별공급으로 분양을 받을 수 있게 될 것으로 보인다. 그동안 특별공급은 분양가 9억원 이하만 공급돼 서울 강남권에서는 특별공급이 거의 없었고, 서울에서는 소형 평수만 나왔다. 이 때문에 다자녀 특별공급인데 원룸 평형이 나오는 식이다 보니 미달이 많았다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 11월 말 기준 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡(평)당 2983만5000원으로, 특별공급 9억원이 도입된 2018년 5월 당시인 2283만2700원보다 30.7% 상승했다.

건설사들도 한숨 돌릴 수 있게 됐다. 기존의 미계약 분양도 해당 조치에 따라 청약 수요가 늘어날 것으로 전망되면서다. 지난해 건설사들은 주택 수요 급감으로 미분양 사태를 우려해 선뜻 분양에 나서지 못한 채 도시정비 사업, 해외건설 수주 등의 사업을 진행했지만, 영세 건설사들의 경우 자금 압박이 심해 그마저도 수주하기 힘든 상황에 놓여 줄도산 위기에 봉착한 바 있다.

부동산업계 한 관계자도 “작년에 경기가 너무 안 좋아서 걱정이 많았는데, 새해 들어 부동산 관련 정책들의 변화가 있어서 기대하고 있다.”며 “무순위 청약 거주지역 요건이 보통 수도권으로 인구가 몰리는 것을 방지하는 효과가 있는데, 반대로 전원생활을 원하는 중장년층도 많다 보니 좋은 정책인 것 같다.”고 밝혔다.

때마침 올해는 서울 반포·청담·방배 등 알짜 입지에서 1군 건설사들이 짓는 대단지 아파트에 대한 청약이 줄줄이 예정돼 있다. 분양업계에 따르면 서울 방배동 래미안 원페를라(1097가구), 청담동 청담 르엘(1261가구), 잠원동 메이플자이(3307가구) 등 서울에서 2만7781가구를 분양한다. 강북권에서는 이문3(단지명 미정)·휘경3구역(휘경자이디센시아) 등 남은 이문·휘경뉴타운 일대에 대규모 분양 시장이 열린다. 은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레), 서대문구 홍은13구역(서대문 센트럴아이파크) 등도 분양이 진행된다.

정부당국 차원에서 대규모로 공급되는 공공 물량의 주택도 있다. 이는 지난해 연말 ‘공공분양주택 50만호’ 공급대책에 대한 후속 조치다. 이번에 발표되는 것은  2298가구 규모의 사전청약 계획안과 관련된 것이다. 이번 사전청약은 나눔형과 일반형으로 나눠 공급된다. 고양 창릉 877가구·양정역세권 549가구·서울 고덕 강일 3단지 500가구가 나눔형으로 공급되며, 남양주진접2 372가구가 일반형으로 공급될 예정이다.

나눔형에 해당하는 고양 창릉과 양정역세권은 시세의 70% 정도로 공급되며, 향후 LH에 환매할 경우 시세 차익의 70%를 수분양자 몫으로 넘긴다. 또한, 최장 40년간 연 1.9~3.0%의 금리로 분양가의 80%에 달하는 금액까지 대출이 가능하다. 고덕 강일 3단지는 토지를 공공소유하며 건축물만 수분양자에게 건설원가로 분양하는 토지임대부 분양주택으로, 수분양자는 토지임대료를 부담하며 생활한다. 일반형인 남양주진접2는 시세의 80% 정도로 공급되고 이익 공유의 조건이 없는 분양주택으로, 자격요건에 따라 디딤돌, 보금자리론 대출이 가능하다.

국토교통부 한 관계자는 “청년층은 부양가족이 적고, 무주택 기간이 짧아 기존의 가점제 방식에서 중장년층에 비해 경쟁력 확보가 어렵다. 따라서 청약 선정 가능성을 높이기 위해 추첨제 비율을 도입했고, 면적 기준도 60㎡ 이하, 60~85㎡로 나누어 선택의 폭을 넓혔다.”며 해당 조치의 시행 배경에 대해 밝혔고, “85㎡ 초과 물량은 가점 비율을 늘려 중장년층들의 수요를 고려했다.”고 전하며 청년층과 중장년층 모두를 염두에 둔 맞춤 전략이라는 설명도 덧붙였다.

청약 추첨제와 가점제 비율도 조정된다. 먼저 투기과열지구 내 85㎡ 이하 주택은 기존 가점제 100%가 적용되던 방식에서 60㎡ 이하는 가점 40%와 추첨 60%로, 60~85㎡는 가점 70%, 추첨 30%가 적용된다. 조정대상지역의 85㎡ 이하 주택은 현행 가점 75%, 추첨 25%가 적용됐으나 60㎡ 이하는 가점 40%와 추첨 60%, 60~85㎡는 가점 70%, 추첨 30%가 적용된다. 청년층 수요가 높은 85㎡ 이하의 면적에 추첨제 비율이 포함되면서 생애 첫 주택을 마련하는 청년층들의 부담도 줄어들 전망이다.

청년층 수요가 높은 면적에는 추첨제 비율이 포함된 반면, 자금력 있는 중장년층들의 수요가 높은 85㎡ 초과 면적의 주택에는 가점제 비율이 늘어난다. 투기과열지구 내 85㎡ 초과 주택은 기존 가점 50%, 추첨 50%에서 가점 80%, 추첨 20%의 비율로 변하고, 조정대상지역 내 85㎡ 초과 주택은 기존 가점 30%, 추첨 70%에서 가점 50%, 추첨 50% 비율로 바뀐다.

전문가들은 1·3 부동산 정책 발표에 따른 각종 규제 완화로 인해 거래가 조금은 활성화되겠지만,  부동산 시장 전반에 가해질 영향력은 제한적일 것이라고 내다봤다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “규제 완화로 수요 유입을 늘어나거나 주택을 갈아타려고 염두에 뒀던 일부 수요자들이 늘어나긴 하겠지만, 급매물이 계속 나오고 있는 만큼 당분가 시장 관망세는 이어질 수밖에 없다. 게다가 공사비 인상 등으로 분양가 자체가 오르고 있는 데다 올해 공급된 물량도 워낙 많아 수요가 얼마나 형성될 지는 지켜볼 필요가 존재한다”고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1년 전에 분양했다면 경쟁률이 높게 나왔을 단지들도 가격 경쟁력을 갖추지 못하면 청약 성적이 저조할 수 밖에 없다. 지금과 같이 금리가 시장에 영향을 주는 시기에는 누가봐도 시세차익을 얻을 수 있는 단지가 아니라면 실수요 중심으로 청약 수요가 형성될 것으로 보인다”고 내다봤다.

[위키리크스한국=김민석 기자]

alstjr9706@wikileaks-kr.org

김민석 기자 다른기사 보기

• facebook
• 트위터
• 카카오톡
• 네이버블로그
• 유튜브